Является ли правомерным взыскание с застройщика неустойки в том случае, если организация-застройщик своевременно не передала участнику долевого строительства объект недвижимого имущества исключительно в результате того, что застройщик добровольно, по требованию участника долевого строительства устранял недостатки в указанном объекте недвижимого имущества?

Ответ: Участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Указанным правом участник долевого строительства вправе воспользоваться и в том случае, если просрочка возникла в результате того, что застройщик добровольно, по требованию участника долевого строительства устранял недостатки в указанном объекте недвижимого имущества.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Пунктом 2 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Частью 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, в силу императивного характера указанных норм Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве.

В силу ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Вместе с тем ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Таким образом, участник долевого строительства вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства и потребовать безвозмездного устранения недостатков в объекте долевого строительства, а застройщик обязан такие недостатки устранить.

При этом следует особо подчеркнуть, что положения Закона N 214-ФЗ прямо не регулируют вопрос освобождения застройщика от ответственности в случае непередачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в установленный договором срок в результате добровольного устранения застройщиком на основании соответствующего требования участника долевого строительства недостатков в объекте долевого строительства.

Однако Ленинградский областной суд в Определении от 12.02.2013 N 33-623/2013 указал, что безвозмездное исправление застройщиком недостатков в разумный срок не освобождает его от ответственности за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры участникам долевого строительства и не прерывает течение срока просрочки.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

08.05.2014