Налогоплательщик по договору купли-продажи приобрел квартиру у физического лица. В договоре помимо стоимости квартиры указано, что денежные расчеты между сторонами договора будут произведены в течение 10 календарных дней после его подписания. По истечении указанного периода составлен акт приема-передачи квартиры, в котором указано, что расчеты по договору между сторонами сделки произведены полностью. Достаточно ли налогоплательщику в целях получения имущественного налогового вычета по НДФЛ, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, представить в качестве документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры, указанный акт приема-передачи?

Ответ: Если в акте приема-передачи квартиры имеется запись о том, что расчеты между сторонами договора произведены полностью, то он подтверждает уплату денежных средств и является основанием для предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Обоснование: В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет в связи с приобретением/строительством жилья предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и других документов).

Рассматривая вышеназванную норму, Конституционный Суд РФ в Определении от 18.12.2003 N 472-О отметил, в частности, что соответствующий абзац пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ содержит открытый перечень платежных документов и тем самым не ограничивает право налогоплательщика представлять в налоговый орган письменные доказательства уплаченных денежных средств за приобретенную недвижимость в целях получения имущественного налогового вычета. Вместе с тем им устанавливается, что представляемые документы должны отвечать определенным требованиям, то есть быть оформленными в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств. Это необходимо в целях документальной фиксации в надлежащей форме уплаченной суммы за приобретенное жилое помещение, исходя из которой налоговый орган в случае принятия положительного решения предоставит налогоплательщику имущественный налоговый вычет.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При этом в силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, а кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что кредитор - продавец квартиры по требованию должника-покупателя должен выдать ему расписку о получении денежных средств.

Следовательно, расписка не является тем документом, который безусловно должен быть составлен во исполнение расчетных обязательств по договору купли-продажи квартиры.

Учитывая изложенное, если в акте приема-передачи имеется запись о том, что расчеты между сторонами договора произведены полностью, то он свидетельствует о подтверждении исполнения обязательств по договору, в том числе о факте уплаты денежных средств, и является основанием для предоставления имущественного налогового вычета.

В Письмах УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 N 20-14/4/000752@ и от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@ отмечалось следующее: если при осуществлении сделки купли-продажи квартиры составляется передаточный акт, который содержит все элементы расписки (фамилию, имя и отчество продавца, его паспортные и адресные данные, запись о полученной сумме денежных средств, подпись продавца, дату), включая запись о размере денежной суммы, полученной продавцом (записи о том, что расчеты произведены полностью, для подтверждения факта уплаты денежных средств недостаточно), то в данном случае представление налогоплательщиком (покупателем) расписки продавца о полученной сумме не обязательно.

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

10.12.2012