Вправе ли стороны договора аренды недвижимого имущества в тексте договора предусмотреть право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды в случае нарушения арендатором того или иного условия договора?

Ответ: Стороны договора аренды недвижимого имущества вправе в тексте договора предусмотреть право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды в случае нарушения арендатором того или иного условия договора.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату в размерах и в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды.

В то же время ч. 1 ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в ст. 619 ГК РФ.

Указанная норма права является императивной и, следовательно, не может быть изменена соглашением сторон.

Частью 2 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, можно сделать вывод, что положения ГК РФ прямо не предоставляют арендодателю права в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушений того или иного условия такого договора арендатором.

Вместе с тем п. 3 ст. 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Президиум ВАС РФ в п. 27 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Позднее ВАС РФ в Определении от 10.02.2010 N 709/10 по делу N А47-9077/2008 поддержал вывод, сделанный ранее, и отметил, что, как следует из п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

10.12.2012