Вправе ли стороны договора аренды недвижимого имущества в тексте договора предусмотреть право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в предусмотренный договором срок?

Ответ: Стороны договора аренды недвижимого имущества вправе предусмотреть в тексте договора право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в предусмотренный договором срок, так как такое основание по своей сути является иным основанием по смыслу ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату в размерах и в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды.

В то же время п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанная норма права является императивной и, следовательно, не может быть изменена соглашением сторон.

При этом положения ст. 619 ГК РФ, как и ГК РФ в целом, не содержат указания на возможность изменения п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ в части количества просрочек по внесению арендной платы, допущенных арендатором.

Однако ч. 2 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, перечень договорных оснований для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является открытым.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 26 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.04.2011 N 15АП-3351/2011 по делу N А32-14938/2010 также указал, что п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Апелляционная коллегия отмечает, что стороны предусмотрели в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, что согласуется с разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, данными в п. 26, где указано на возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

10.12.2012