Организация-застройщик обратилась в территориальный орган исполнительной власти по управлению государственным имуществом с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании размещения объекта капитального строительства на нем (необходимые документы были приложены к заявлению). Вправе ли территориальный орган государственной власти по управлению государственным имуществом отказать организации в предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства на земельном участке по причине того, что в соответствии с документацией по планировке территории (генпланом) данный земельный участок предназначен для размещения иного объекта социальной инфраструктуры?
Ответ: Если организация-застройщик обратится в территориальный орган исполнительной власти по управлению государственным имуществом с заявлением о выборе участка и предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства на территории, на которой документацией по планировке территории (генпланом) предусмотрено размещение иного объекта социальной инфраструктуры, то территориальный орган государственной власти должен отказать организации в предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства на земельном участке.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Обоснование: В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с п. 2.1 указанной статьи земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.
Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абз. 1 данного пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяют технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимают решение о предоставлении указанного земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка, указанное в абз. 2 п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
Статья 31 ЗК РФ регулирует положения о выборе земельных участков для строительства.
Согласно п. 1 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Согласно п. 2 указанной статьи орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Согласно п. 5 указанной статьи результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Согласно п. 6 указанной статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Статьей 9 Градостроительного кодекса РФ определены общие положения о документах территориального планирования.
Согласно ч. 1 указанной статьи территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно ч. 3 указанной статьи документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Документы территориального планирования субъектов Российской Федерации и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утвержденным документам территориального планирования Российской Федерации, со дня утверждения.
В соответствии с ч. 1 ст. 18 ГрК РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются:
1) схемы территориального планирования муниципальных районов;
2) генеральные планы поселений;
3) генеральные планы городских округов.
Статья 24 ГрК РФ определяет порядок подготовки и утверждения генерального плана поселения, генерального плана городского округа.
Частью 1 указанной статьи установлено, что генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.
Частью 2 указанной статьи определено, что решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.
В соответствии с ч. 3 указанной статьи подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями ст. 9 ГрК РФ и с учетом региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
В соответствии с ч. 5 указанной статьи при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
В соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Из анализа указанных норм следует, что предварительное согласование места размещения объекта капитального строительства на территории, на которой документацией по планировке территории (генпланом) данный земельный участок предназначен для размещения иного объекта социальной инфраструктуры, ведет к нарушению градостроительных норм. Следовательно, в случае проведения действий, направленных на предварительное согласование места размещения объекта капитального строительства между организацией и территориальным органом исполнительной власти по управлению государственным имуществом на данной территории, данное согласование является неправомерным.
Таким образом, территориальный орган государственной власти должен отказать организации в предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства на земельном участке по причине того, что документацией по планировке территории (генпланом) данный земельный участок предназначен для размещения иного объекта социальной инфраструктуры.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 29.08.2012 N А03-17714/2011 рассмотрел аналогичный спор и по результатам рассмотренного дела пришел к аналогичным выводам. Суд отказал организации в удовлетворении ее требований по проведению согласования места размещения детского досугового центра по причине того, что генпланом на данной территории предназначается размещение автопарковки.
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 16.09.2010 N А03-3410/2010 частично подтверждает сделанный нами вывод в следующей части. По результатам рассмотрения спора суд указал, что если выбор заявителем земельного участка для строительства приводит к нарушению градостроительных норм, то этот факт ведет к непредставлению заявителю земельного участка для строительства (Определением ВАС РФ от 28.12.2010 N ВАС-16992/10 отказано в передаче дела N А03-3410/2010 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления).
Е. В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
04.12.2012