Арбитражный суд возбудил производство по делу о несостоятельности организации-должника
Определением арбитражного суда в отношении организации-должника применены правила о банкротстве застройщиков Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В рамках рассмотрения данного дела в суд обратилось физическое лицо с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилого помещения. При этом ранее организация-должник (застройщик) заключила с контрагентом договор о долевом участии в строительстве жилья, в соответствии с которым заказчик обязался после сдачи объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи в собственность жилое помещение.
Однако решением суда общей юрисдикции за физическим лицом признано право собственности на объекты незавершенного строительства, на основании которого право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
Правомерно ли в соответствии с действующим законодательством РФ включить в реестр требований кредиторов должника такое требование?
Ответ: Включение в реестр кредиторов требования о передаче жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве неправомерно, поскольку у должника (застройщика) отсутствует право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которое в судебном порядке было признано за участником строительства.
Обоснование: Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ).
Подпунктами 2, 3 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ определено, что участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
В соответствии с п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона N 127-ФЗ.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2012 N А45-21735/2011 суд приходит к следующему выводу:
признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за участником строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником-застройщиком, что, в свою очередь, исключает всякую возможность включения этой доли в конкурсную массу. Следовательно, должник не может распорядиться имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.
Вместе с тем реестр требований о передаче жилых помещений - это определенная очередь, в порядке которой удовлетворяются требования участников строительства за счет конкурсной массы - объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком.
Для передачи права на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (пп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства - собственникам своих долей.
Включение в реестр требований должника требований тех участников строительства, чьи доли участия зарегистрированы на праве собственности, нарушает права других кредиторов должника.
В связи с этим для включения своего требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника участник строительства должен отказаться от своего права собственности на долю в не завершенном строительством объекте.
Аналогичная позиция приведена в Определении ВАС РФ от 25.06.2012 N ВАС-7586/12, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2012 N А45-9663/2009.
Исходя из изложенного можно сделать вывод, что включение в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого помещения на основании договора о долевом участии в строительстве жилья является неправомерным, так как в рассматриваемой ситуации признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за участником строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником-застройщиком, что, в свою очередь, исключает всякую возможность включения этой доли в конкурсную массу.
К. А.Терехова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
26.11.2012