Организация приобрела по договору купли-продажи объект недвижимого имущества

Нужно ли платить налог на имущество организаций, в случае если:

- имущество не зарегистрировано в государственном органе, документы до сих пор не направлены на регистрацию, но объект уже эксплуатируется;

- имущество не зарегистрировано, документы на регистрацию не направлялись, эксплуатация не начиналась, начать эксплуатацию планируется через три месяца?

Ответ: Организация, которая приобрела по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, но не зарегистрировала право собственности на имущество в государственном органе, документы на регистрацию не направила, но объект уже эксплуатирует, должна платить налог на имущество по данному объекту при соблюдении условий, поименованных в п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н). Организация также должна платить налог на имущество по объекту, приобретенному по договору купли-продажи, если имущество не зарегистрировано, документы на регистрацию не направлялись, эксплуатация не начиналась, но начать эксплуатацию планируется через несколько месяцев (при соблюдении условий п. 4 ПБУ 6/01).

Обоснование: В рассматриваемых случаях указанные объекты недвижимого имущества подлежат бухгалтерскому учету в составе основных средств и, следовательно, налогообложению с даты передачи продавцом по акту объекта недвижимого имущества новому собственнику вне зависимости от регистрации соответствующих прав и начала эксплуатации.

Данный подход согласуется с разъяснениями Минфина России (Письмо от 18.03.2011 N 03-05-04-01/08).

Объект следует принимать к учету в качестве основных средств при одновременном соблюдении условий, указанных в п. 4 ПБУ 6/01, как то:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

С 1 января 2011 г. при совершении сделки купли-продажи с объектом недвижимого имущества для принятия объекта в состав основных средств не требуются документы о государственной регистрации прав (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).

Соответственно, организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности (Письмо Минфина России от 17.06.2011 N 03-05-05-01/44).

В отношении включения в состав основных средств объектов капитального строительства отметим следующее.

В соответствии со ст. 703 Гражданского кодекса РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.

Поэтому объекты, завершенные строительством и переданные по акту ввода заказчику, вне зависимости от государственной регистрации прав заказчика с момента передачи подлежат учету в составе основных средств и налогообложению (при соблюдении п. 4 ПБУ 6/01). В то же время необходимо учитывать ряд особенностей.

Так, если объект капитального строительства, например, комплекс зданий, строится в несколько этапов и по договору подряда предусмотрена сдача по акту ввода каждого из них, то каждый объект подлежит постановке на учет в состав основных средств как самостоятельный объект на основании соответствующего акта ввода и с этой даты подлежит налогообложению.

Если здание как единый объект строится несколькими подрядчиками соответственно на возведение фундамента и стен, проведение внутренних работ или монтажа входящего в здание или сооружение оборудования, то ввод строительных работ на основании последнего строительного подряда является основанием для перевода здания в состав основных средств.

Если объект капитального строительства (например, комплекс сооружений) состоит из нескольких связанных между собой объектов недвижимости и согласно договору подряда до сдачи их по акту ввода требуется проведение испытательных работ, то объект капитального строительства (с учетом всех сооружений, входящих в его состав) подлежит зачислению в состав основных средств после завершения испытательных работ на основании акта ввода объекта капитального строительства и, следовательно, только после этого определяется налоговая база по данному объекту.

Н. А.Гаврилова

Советник государственной

гражданской службы РФ

2 класса

26.11.2012