Заключен долгосрочный договор аренды. Арендатор (ООО) произвел неотделимые улучшения. Согласие арендодателя получено в виде письма о согласовании производимых по проекту строительно-монтажных работ. Позднее договор аренды расторгается. Однако арендодатель не принимает и не хочет оплачивать произведенные улучшения. Правомерен ли отказ арендодателя от оплаты? В каком случае нужно начислять НДС на неотделимые улучшения при прекращении договора аренды?

Ответ: Отказ арендодателя от приемки неотделимых улучшений, в отношении которых ранее было дано согласие на их осуществление, и от их оплаты является неправомерным. Организация-арендатор, учитывая позицию Минфина России и налоговых органов, обязана начислять НДС на неотделимые улучшения при прекращении договора аренды. Противоположная позиция об отсутствии такой обязанности у арендатора, вероятно, вызовет претензии налогового органа, и в случае спора с ним правомерность данной позиции организации-арендатору предстоит доказывать в суде.

Обоснование: В вопросе указано, что сначала арендодатель дал согласие на произведение неотделимых улучшений арендатором, а впоследствии отказался. Однако ничто не указывает на то, что арендодатель был готов возмещать неотделимые улучшения. Учитывая, что в итоге арендодатель не желает оплачивать неотделимые улучшения, следует заключить, что они арендодателем не возмещаются.

Между тем согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, с точки зрения гражданского права, поскольку иное договором аренды не предусмотрено, произведенные арендатором с согласия арендодателя неотделимые улучшения подлежат возмещению арендодателем.

В рассматриваемой ситуации имеется доказательство - письмо о согласовании производимых по проекту строительно-монтажных работ, которое подтверждает согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений, следовательно, их стоимость подлежит возмещению арендодателем.

Следовательно, действия арендодателя, который не принимает произведенные улучшения и не хочет их оплачивать, неправомерны и арендатор вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Как разъяснено в Письме Минфина России от 26.07.2012 N 03-07-05/29, согласно п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации работ на территории Российской Федерации, в том числе на безвозмездной основе. В связи с этим передача арендатором арендодателю результатов работ, в том числе произведенных с привлечением подрядных организаций, по улучшению арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

ФНС России в Письме от 19.04.2010 N ШС-37-3/11 разъяснила, что при передаче балансодержателю-арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

В судебной практике по вопросу о том, облагается ли НДС передача неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках договора аренды с согласия арендодателя, отсутствует единая позиция.

Часть судов поддерживает официальную позицию Минфина России и налоговых органов (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 02.02.2010 N Ф09-4771/09-С2).

В то же время другая часть судов указывает на отсутствие объекта налогообложения по НДС при передаче неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках договора аренды с согласия арендодателя (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2011 N А53-19081/2010).

Таким образом, отказ арендодателя от приемки неотделимых улучшений и от их оплаты является неправомерным. Организация-арендатор, учитывая позицию Минфина России и налоговых органов, обязана начислять НДС на неотделимые улучшения при прекращении договора аренды. Противоположная позиция об отсутствии такой обязанности у арендатора, вероятно, вызовет претензии налогового органа, и в случае спора с ним правомерность данной позиции организации-арендатору предстоит доказывать в суде.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

22.11.2012