Между обществами заключен договор аренды недвижимого имущества на 4 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Спустя год после его регистрации стороны заключили соглашение об изменении размера арендной платы (в сторону уменьшения). Должны ли стороны регистрировать указанное дополнительное соглашение?
Ответ: Соглашение к зарегистрированному в установленном порядке договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы также подлежит обязательной государственной регистрации и до момента регистрации не будет считаться заключенным.
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Президиум ВАС РФ в п. 9 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Указанная позиция подтверждается Постановлениями ФАС Московского округа от 23.07.2012 по делу N А41-42233/11 (Определением ВАС РФ от 22.08.2012 N ВАС-11130/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2012 по делу N А56-24416/2011, ФАС Уральского округа от 28.05.2012 по делу N А76-8297/11 и др.
На основании изложенного заключение между обществами дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, зарегистрированного в установленном порядке, также подлежит государственной регистрации.
М. Ю.Мордасов
Юридическая компания "Юново"
22.11.2012