Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и организацией (арендатором) в 2001 г. заключен договор аренды земельного участка, с учетом последующих продлений в 2006 и 2011 гг., действительный на настоящий момент. Договор предусматривал размещение торгового комплекса из легких металлических конструкций (без права строительства капитальных сооружений). Данное сооружение было возведено и сдано в эксплуатацию в 2001 г., а в 2002 г. в ЕГРП в отношении его была внесена запись о регистрации права собственности организации. Правомерны ли требования администрации, заявленные в 2012 г., к организации о признании отсутствующим права собственности организации на данный объект недвижимого имущества (администрация утверждает, что узнала о записи в ЕГРП полгода назад из письма муниципального органа исполнительной власти в области управления и распоряжения земельными ресурсами)?

Ответ: Способ защиты, выбранный администрацией, является надлежащим, однако ею пропущен срок исковой давности, что свидетельствует о неправомерности данных требований.

Обоснование: Абзац 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Статья 1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статья 196 ГК РФ закрепляет общий срок исковой давности, равный трем годам.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Абзацем 5 ст. 208 ГК РФ определено, что исковая давность не распространяется в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Несмотря на то что в данном случае исходя из норм абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, ст. 1 ГрК РФ нельзя однозначно ответить на вопрос, является ли данное сооружение объектом недвижимости (а соответственно, следует ли регистрировать право собственности на него), основная задача после анализа вышеуказанных правовых актов сводится к ответу на вопросы, касающиеся срока исковой давности и надлежащего способа защиты.

Ответить на данные вопросы можно, обратившись к Постановлению Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 N 3809/12. В материалах данного дела разбирался аналогичный случай (соответствующий иск Префектуры Южного административного округа г. Москвы к организации), и Президиум также указал на то, что факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРП не является препятствием для предъявления такого иска. Президиум также определил, что согласно (в том числе) Постановлению N 10/22 исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. При этом п. 57 Постановления N 10/22 определяет начало течения срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. С учетом неоднократного продления договора аренды земельного участка, а также принимая во внимание контрольные функции, которые возложены на органы государственной власти, довод истца о том, что он узнал о нарушении права только в пределах срока исковой давности, несостоятелен (так как запись о праве собственности в ЕГРП внесена в 1999 г.). Президиум ВАС РФ также отметил, что из материалов дела невозможно сделать однозначный вывод о характеристиках спорного здания именно как объекта недвижимого имущества, а в таком случае иск о признании зарегистрированного права отсутствующим мог быть предъявлен.

Таким образом, способ защиты, выбранный администрацией, является надлежащим, однако ссылка на то, что факт внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности на объект недвижимости стал известен истцу полгода назад, подлежит отклонению ввиду возложенных на администрацию контрольных функций, следовательно, истцом пропущен срок исковой давности.

Я. Г.Боровиков

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

15.11.2012