Оборот земельных участков по законодательству Российской Федерации

ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Я. В. ВОЛЬВАЧ

Я. В. Вольвач, заместитель заведующего филиалом "Адвокатская консультация N 71" МРКА (г. Москва), почетный адвокат России.

Земельные участки в Российской Федерации являются объектами гражданских прав. Статья 130 ГК РФ относит их к недвижимым вещам. Нахождение земли в указанном статусе определяет специальный правовой режим, обусловленный спецификой этого объекта. В частности, при отчуждении земельного участка требуется указание данных, позволяющих определенно его установить (данные кадастрового учета), продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на него, особенностях момента возникновения права собственности у приобретателя этого имущества, его передачи и т. д. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По общему правилу, земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте законодательными актами. В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 209, п. 1 ст. 260 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей свободно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством. Ограничения оборотоспособности земельных участков указаны в ст. 27 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 2 указанной статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В Российской Федерации изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами (ст. 27 ЗК РФ): 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Указанный перечень является закрытым, т. е. не допускает расширительного толкования. Продолжая перечень ограничений, ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что ограничены в обороте следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных в п. 4 настоящей ст. 27 ЗК РФ; 2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ; 6) не указанные в пункте 4 указанной статьи в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Содержание ограничений оборотоспособности названных земельных участков устанавливается Земельным кодексом, иными федеральными законами. Ограничение оборотоспособности включает в себя запрет на предоставление соответствующих земель в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. До введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливала содержание ограничений оборотоспособности земель сельскохозяйственного назначения следующим образом: - при переходе прав на земельный участок категория и целевое назначение земельного участка не подлежат изменению; - иностранные лица, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться такими земельными участками только на праве аренды; - приватизация таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. С принятием и введением в действие названного Федерального закона с 1 января 2004 г. данные ограничения приобрели следующее содержание: 1) сохранение целевого использования земельных участков; 2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; 3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; 4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участников долевой собственности; 5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Следует особо отметить специальное ограничение по приобретению земельных участков в собственность, касающееся иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Как известно, иностранные граждане и лица без гражданства осуществляют права и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст. 62 Конституции РФ). Земельный кодекс РФ в целом ряде норм содержит ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц <1>. Указанные ограничения делают невозможным для названных лиц обладание на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. -------------------------------- <1> За исключением граждан Республики Беларусь (ст. 8 Договора от 8 декабря 1999 г. "О создании Союзного государства").

Пунктом 5 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ до установления Президентом РФ указанного в п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Правомочия гражданина как собственника земельного участка, а также переход земельного участка от одного лица к другому возможны только при наличии соответствующих прав на него. Период времени с конца 1993 г. до принятия Земельного кодекса РФ в 2001 г. отмечен отсутствием регулирования земельных правоотношений и, в частности, неопределенностью видов прав на землю в отсутствие специального федерального закона. Это связано с принятием Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации", согласно которому признаны недействующими все положения, регулирующие виды прав на землю, закрепленные в Земельном кодексе РСФСР 1991 г. Несмотря на это, ни права владения земельным участком на праве собственности, ни права на приобретение земельных участков в собственность гражданами и организациями не перестали существовать, не прекратились и не были ограничены как в силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, так и в силу п. п. 2, 3 ст. 218, ст. 217 ГК РФ (основания приобретения земельных участков в собственность), а также положений целого ряда Законов (Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе", Закона РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства"). Земельный кодекс РФ не только закрепил систему прав на землю, но и упорядочил сложившиеся и существующие виды прав на землю. Так, ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ установила, что права на землю, не предусмотренные ст. ст. 15, 20 - 24 Кодекса, подлежат переоформлению со дня введения его в действие. Названными статьями Земельного кодекса РФ предусмотрены следующие виды земельных прав: право собственности на землю граждан и юридических лиц, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право аренды, право ограниченного пользования чужим участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования. Права на земельные участки (в том числе право собственности), которые не противоречат ст. ст. 15, 21, 22 - 24 Земельного кодекса РФ, но возникли до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т. е. до 30 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (ст. 6 названного Федерального закона) и не является обязательной. Однако в силу п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обладателю права потребуется государственная регистрация ранее возникшего права в случае совершения им действий или ввиду наступления событий, влекущих возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на земельные участки. Принцип признания ранее возникших прав нашел свое развитие в п. 9 ст. 3 Федерального закона о введении в действие Земельного кодекса РФ. Установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы, выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но до начала выдачи свидетельства о государственной регистрации прав нового образца по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. К таким документам относятся: свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"; государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей"; свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения. Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Согласно п. 8 ст. 3 Федерального закона о введении в действие Земельного кодекса РФ земельные участки не будут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам и организациям за исключением организаций, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, с момента введения его в действие. Однако в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется за гражданами и юридическим лицами, которым она было предоставлено до введения его в действие. Если для юридических лиц (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) дальнейшее использование земельных участков на этом праве ограничено установлением обязанности переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а также сроком осуществления этой обязанности - до 1 января 2004 г. В отличие от юридических лиц граждане могут продолжать использовать земельные участки на указанном праве, поскольку их право на предоставление этих участков им в собственность, а следовательно, и возможность переоформления в собственность, сроком не ограничено. Кроме того, следует отметить, что ни Гражданский кодекс РФ, ни ст. 45 Земельного кодекса РФ не устанавливают в качестве основания прекращения права его непереоформление. Таким образом, следует признать, что непереоформление земельного участка не прекращает права на него, а следовательно, не влечет его изъятия или лишения (ограничения) права на него иным образом. Законодателем установлено в качестве одного из оснований приобретения земельных участков в собственность, - их приватизация (ст. 217 ГК РФ). В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок. По общему правилу земельные участки предоставляются за плату. Исходя из положений норм п. 1 ст. 66 ЗК РФ и ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательным является проведение оценки объекта в случае принадлежности его полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Однако из этого общего правила ЗК РФ сделаны исключения. Так, согласно ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ при приватизации земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется иначе, а именно - в порядке, установленном п. 2 и 3 названной статьи. Кроме того, Земельный кодекс и Федеральный закон о введении в действие ЗК РФ устанавливают случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность: 1) каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20 ЗК РФ); 2) каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок (п. 3 ст. 21 ЗК РФ); 3) граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки бесплатно (п. 4 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ). В процессе применения ЗК РФ неоднократно возникал вопрос: имеют ли право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ лица, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы? Верховный Суд Российской Федерации дал однозначный ответ на этот вопрос: "...когда осуществляется правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке п. 5 ст. 20 ЗК РФ" (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г. по гражданским делам, утвержденный Постановлениями Президиума ВС РФ от 3 и 24 декабря 2003 г.). Кроме того, случаи бесплатного предоставления в собственность устанавливаются и иными федеральными законами и законами субъектов РФ. Необходимо также отметить, что п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена бесплатная (без уплаты государственной пошлины) государственная регистрация права на земельный участок, возникшего до введения в действие данного Закона при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении. В иных случаях государственная пошлина взимается в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав. Рассмотрим требования действующего законодательства, создающие ограничения права распоряжения земельным участком. Прежде всего, таким обязательным требованием является прохождение земельным участком государственного учета, результатом которого является присвоение земельному участку кадастрового номера. Именно по кадастровому номеру осуществляется идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При определении юридической судьбы земельного участка должен учитываться принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип установлен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ в качестве принципа земельного законодательства, а п. 4 ст. 35 содержит требование о недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае принадлежности их одному лицу. В свете известных событий в Бутове, отразивших общую тенденцию отношения властей к правам собственников земельных участков, представляется необходимым рассмотреть вопрос регулирования условий, оснований и порядка принудительного изъятия земельных участков. В соответствии со ст. 35 (ч. 1) и 55 (ч. 3) Конституции РФ право частной собственности охраняется законом и может быть ограничено только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в установленных ст. 55 Конституции РФ целях. Таким федеральным законом, устанавливающим возможность принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества, является ГК РФ, согласно п. 2 ст. 235 которого принудительное изъятие у собственника имущества допускается по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс устанавливает основания принудительного изъятия у собственника имущества, однако в силу специфики объектов земельных отношений (земельные участки, их части), основания принудительного изъятия земельных участков, определенные Земельным кодексом, существенно отличаются от оснований, предусмотренных ГК РФ. Условия и порядок принудительного изъятия земельных участков также устанавливаются ЗК РФ. При этом в случае отсутствия специального регулирования ЗК РФ правил прекращения права собственности на земельный участок, в том числе правил принудительного изъятия земельного участка, применяются общие правила, установленные гражданским законодательством РФ. Согласно п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло - и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов; 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Как видно из приведенных положений, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с установленными законом обстоятельствами. Остановимся на изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Согласно ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. Сегодня, как и раньше, основным критерием при судебном разрешении споров, вытекающих из земельных отношений, является вопрос о компетентности органа, принявшего решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом обстоятельства, подтверждающие или опровергающие исключительность рассматриваемого случая изъятия, обычно не устанавливаются и не оцениваются. Такой вывод следует из сравнительного анализа Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. N 17 "О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд" (п. 8) и, например, Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 января 2006 г. N КГ-А41/13071-05. Между тем принятое даже уполномоченным органом решение об изъятии не является, исходя из положений ст. ст. 235, 279 - 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 55 ЗК РФ основанием прекращения права собственности на земельный участок. Для изъятия участка необходим сложный фактический состав, включающий, кроме решения уполномоченного органа, предусмотренные законом действия по исполнению условий и порядка изъятия земельного участка, а также соглашение о выкупе участка (в случае согласия собственника) или решение суда о выкупе участка (в случае несогласия собственника). Излагая приведенные основания изъятия земельных участков, законодатель говорит не только об исключительности случая изъятия, но и о том, что этот случай, во-первых, связан с размещением объектов именно государственного или муниципального значения; и, во-вторых, отсутствуют иные варианты возможного размещения этих объектов. Если случай изъятия может быть связан только с размещением объектов государственного или муниципального значения, значит, встает вопрос об определении статуса объекта как объекта государственного или муниципального значения, критериях и порядке для установления такого статуса. На сегодняшний день в законодательстве отсутствуют общие критерии (признаки), по которым объект может быть наделен таким статусом. На практике сам факт принятия решения компетентным органом автоматически расценивается как определяющее соответствующий статус. Этот вывод следует из анализа многочисленных судебных актов, который показывает, что самостоятельное исследование и оценка судом этого вопроса не производится. Такое, пожалуй, произвольное токование может отвечать требованиям закона только в случаях прямого определения или законодательного отнесения соответствующих объектов к объектам государственного (федерального или субъектов РФ) или муниципального значения. Упрощенному толкованию и применению закона способствуют и положения ст. ст. 14, 15, 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправлении в Российской Федерации", которые относят к вопросам местного значения муниципальных образований изъятие земельных участков, в том числе принудительное. При этом отсутствуют как условия и (или) ограничения такого изъятия, так и нормы, отсылающие по этим вопросам к ЗК РФ. Неоднозначен и вопрос об отсутствии иных вариантов возможного размещения объектов, каковое отсутствие является одним из обязательных условий изъятия земельных участков. По логике при возникновении спора суду должны быть представлены доказательства отсутствия таких вариантов. Но какие это могут быть доказательства? Во многих случаях речь пойдет об обосновании выбора именно этого земельного участка и его наилучших характеристиках для будущего объекта по всем показателям. Но можно ли это расценивать как отсутствие иных вариантов возможного размещения?! И как в условиях сложной процедуры выбора земельного участка обеспечить полноту и объективность при разрешении этого вопроса? Анализ практики разных судов показывает, что самостоятельное исследование и оценка по указанному вопросу ими не производится (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 января 2006 г. N КГ-А41/13071-05). Условием принудительного изъятия земельных участков является предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ). Очевидно, что употребляемый законодателем термин "предварительное возмещение" относится именно к порядку действий по отчуждению и характеризует не что иное, как предварительность (согласование, определение выкупной цены и иных условий выкупа) возмещения по отношению к изъятию (выкупу) земельного участка и прекращению права собственности на него. Из этого следует по меньшей мере два вывода: а) изъятию земельного участка должно предшествовать соглашение о выкупной цене с собственником земельного участка либо, в случае его несогласия, решение суда о выкупе земельного участка; б) решение компетентного органа об изъятии земельного участка не может определить выкупную цену и иные условия выкупа земельного участка, если они предварительно не определены соглашением с собственником участка или судом. Серьезную проблему представляет и процедура определения выкупной цены. Можно предположить, что негативное влияние на практику осуществления выкупа земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд косвенно оказывает формулировка, содержащаяся в п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Здесь говорится о случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, УСТАНОВЛЕННОЙ В РЕШЕНИИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ОРГАНА ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (выделено нами - Я. В.). Думается, что при выкупе речь может идти лишь о рекомендуемой для предложения собственнику выкупной цены, а не о ее определении в смысле положений ст. 280 - 282 ГК РФ. Итак, подытожим основные выводы по вопросу об условиях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Во-первых, решение об изъятии земельного участка не является основанием прекращения права собственности; во-вторых, принятие решения предшествует изъятию земельного участка, о котором собственник должен быть извещен не позднее чем за год до такого изъятия; в-третьих, собственник по смыслу ст. 280 ГК РФ продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, в том числе производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением до определения выкупной цены и несет риск отнесения на его счет затрат и убытков, что может влиять на размер выкупной цены; в-четвертых, возмещение может быть произведено не только в денежной форме, но и посредством предоставления по соглашению с собственником другого земельного участка; и в-пятых, выкупная цена, согласно п. 5 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земельных участков в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262, определяется по соглашению сторон.

Название документа