Организация А приобрела у местной администрации в собственность ранее находившееся в муниципальной собственности нежилое здание (склад), для пользования которым необходима площадь, в несколько раз меньшая площади участка. Данный склад находится на земельном участке, принадлежащем органу местного самоуправления. До заключения договора купли-продажи участок находился во владении по договору аренды у организации Б, во владении которой он (за исключением части участка, необходимой для использования склада, - данная часть участка перешла в собственность организации А следом за складом) и остается после заключения договора купли-продажи склада в отношении организации А. Организация Б планирует строительство предприятия на данном участке, на что получено соответствующее разрешение от государственных органов, договор аренды действует в течение 15 лет. Организация А обратилась к органам местного самоуправления с требованием о заключении с ней договора аренды земельного участка (то есть всей остальной его части), так как данная организация является собственником нежилого здания, расположенного на указанном выше участке, организация ссылается на тот факт, что для нормальной эксплуатации склада и получения экономической выгоды от его использования необходимо создание определенной инфраструктуры на указанном участке. Правомерны ли требования организации А?

Ответ: Требования организации А неправомерны, так как для осуществления использования здания нет необходимости во всей площади земельного участка, требование о предоставлении ей в аренду всей площади участка для создания инфраструктуры фактически нарушает права организации Б ввиду заключенного договора между организацией Б и органами местного самоуправления.

Обоснование: Из норм п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из положений данной нормы следует, что лицо, приобретающее на праве собственности здание, имеет право пользования земельным участком, находящимся под данным зданием, а также прилегающей к данному зданию территорией для осуществления использования здания.

Исходя из норм п. 2 ст. 552 ГК РФ следует, что, в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Данная норма четко устанавливает, что при приобретении в собственность здания, продавец которого является также собственником земельного участка, на котором оно находится, покупатель приобретает право собственности на территорию земельного участка под зданием, а также на прилегающую территорию, необходимую для использования здания.

В силу норм п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, понуждение к заключению договора является недопустимым, если иное не установлено законом.

Как следует из норм п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Данная норма устанавливает, что лица, владеющие помещениями на земельных участках, принадлежащих органам местного самоуправления, приобретают право на данный участок в порядке, установленном федеральными законами и ЗК РФ, также данная норма предусматривает, что юридические лица, имеющие на праве собственности здания, расположенные на данном участке, имеют приоритетное право на приватизацию и аренду земельного участка.

Исходя из норм п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Данная норма четко указывает на тот факт, что при переходе права собственности на здание, которое располагается на земельном участке, принадлежащем другой стороне, приобретатель имеет право пользования территорией земельного участка, расположенной под данным зданием, а также территорией участка, необходимой для доступа и обслуживания данного здания.

Нормами п. 2 ст. 35 ЗК РФ установлено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Данной нормой установлено, что при определении размера площади участка, необходимой для использования расположенного на нем здания, учитываются нормы ст. 33 ЗК РФ.

В силу норм п. 3 ст. 33 ЗК РФ для целей, не указанных в п. 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Исходя из положений указанной нормы можно сделать вывод, что так как размер предоставляемых территорий определяется установленными нормами, то в данном случае применимы положения п. 1 ст. 552 ГК РФ, который устанавливает, что при приобретении в собственность здания собственник получает право пользования участком в размере, занимаемом данным зданием, а также необходимой территорией для использования данного здания.

Частью 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

По смыслу данной нормы следует, что разрешение на строительство порождает право лица вести строительные работы на определенном земельном участке, но не указывает на право владения или распоряжения земельным участком.

Как установлено п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил ст. 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Данная норма прямо указывает на тот факт, что рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность, а также заключении договора аренды является обязательным для органов местного самоуправления.

Из всего изложенного выше следует, что требования о заключении договора аренды неправомерны, так как аренда участка организацией А не имеет фактической необходимости, так как для использования принадлежащего ей здания вся территория участка не требуется, а указание на желание возвести объекты инфраструктуры фактически нарушает права организации Б, в чьем владении находится земельный участок. Следует отметить, что факт наличия разрешения на строительство не указывает на право владения участком организацией Б, однако в данном случае это не имеет значения в силу заключенного между ней и органами местного самоуправления договором.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

12.11.2012