Золотой ключик

(Филиппов В. Д.)

("Адвокат", 2006, N 11)

Текст документа

ЗОЛОТОЙ КЛЮЧИК

В. Д. ФИЛИППОВ

В. Филиппов, московский адвокат.

С чего начинаются Родина, права человека и гражданина? Разумеется, с жилища и гарантированных Конституцией Российской Федерации прав на его неприкосновенность. В России, кроме того, существует специальный закон, призванный детально урегулировать все права и обязанности в этой сфере. Это небезызвестный Жилищный кодекс Российской Федерации, получивший в марте прошлого года новую редакцию, продиктованную введением института частной собственности на городские квартиры. Дифирамбов и робких нареканий в адрес Кодекса высказано немало. Прошел первое чтение разрекламированный закон о внесении изменений в него. Но в то, что после инкорпорации новаций жилищные права российских граждан будут защищены, не верится уже сегодня. Ибо до сегодняшнего дня замалчиваются очень существенные недоработки ЖК РФ.

Однажды, вернувшись с работы домой, москвичка В. обнаружила взломанной металлическую дверь, замену личинки в замке, а затем и исчезновение любимой собаки... То, что женщине, недавно оставшейся без мужа, пришлось пережить, в комментариях не нуждается. Началась интервенция очень просто и не без содействия нечистых на руку чиновников от правоохранительных и регистрирующих права собственности на жилье органов, а также, сколь ни грустно, благодаря авторам действующего ЖК РФ.

Двухкомнатную квартиру супруги В. приобретали вместе. В 2003 г. муж умер. Объявилась дочь от его предыдущего брака и унаследовала четверть квартиры. Не нуждаясь в жилье, она сразу же занялась вымогательством. Ее доля не подлежала выделу - причитающаяся ей общая площадь составляла менее жилой площади одной из комнат; перепланировка невозможна. Но расплодившиеся оценочные конторы столицы охотно произведут оценку и 1/100 доли квартиры, при этом указав ее рыночную стоимость исходя из стоимости квадратного метра. То, что доля не может представлять собой товар (изолированное жилое помещение) и соответственно иметь рыночную стоимость, никого не волнует. Определить рыночную стоимость лоскута от платья исходя из стоимости изделия объективно невозможно. По тому же принципу невозможно оценить стоимость части ювелирного изделия - лом имеет свою цену, ничего общего (кроме веса) не имеющего с произведением ювелирного искусства. Но в отношении квадратных метров жилья это правило не действует, и не без логики российского законодателя (а точнее, ввиду отсутствия таковой).

Падчерица обошлась и без оценочных фирм - ей удалось найти более изворотливого соучастника. Им стал некто Б., учредитель ООО "Золотой ключик".

Бизнес этого предпринимателя сводится только к тому, чтобы скупить ничтожные доли в квартирах, а затем посредством содействия паспортных служб зарегистрироваться на квадратный метр. Далее проживающие могут подвергаться тем же обструкциям, что и вдова в нашей истории. Финал интервенций предсказуем - либо приобретенная доля выкупается постоянно проживающими по цене, определенной оценочной фирмой, либо вся основная часть квартиры приобретается самим бизнесменом, после чего продается не без существенной выгоды.

В паспорте господина Б. от штампов о регистрации на доли квартир уже нет свободного места в соответствующей графе. Его "Золотой ключик" явно не бедствует - шеф ездит на иномарке, в штате - юрист, который всегда рядом при оккупациях квартир. Господин Б. - частый гость правоохранительных органов Москвы - от ОВД и РУБОПов до Генеральной прокуратуры России. Но к его бурной деятельности предъявить существенные претензии практически невозможно. Право собственности всех приобретаемых им долей квартир усердно регистрируется Главным управлением Федеральной регистрационной службы (ГУФРС) по Москве, а посему внешне его деятельность легитимна.

Разумеется, порядочный нотариус не станет оформлять сделку на несколько квадратных метров в квартире - он учтет, хотя и весьма размытые, нормы жилищного законодательства и, руководствуясь здравым смыслом, прояснит для себя цель и желаемые последствия для покупателя, влекущие явные нарушения прав для проживающих. Однако сегодня участие нотариуса в сделках с недвижимостью не обязательно... Видимо, в ГУФРС по Москве руководствовались совсем другими критериями, оформляя права собственности на ничтожно малую площадь по договору купли-продажи в простой письменной форме.

Например, без особых проблем в 2005 г. был зарегистрирован договор на приобретение половины однокомнатной квартиры на имя гражданина Украины В., имевшего фальшивую временную регистрацию в Москве. Сделка обозначена как "договор купли-продажи доли квартиры"... О каких хоромах речь? Об "однушке" с одним окном в жилой комнате, где проживает другая одинокая женщина - А. вместе с сыном. Ее сестра оформила на себя половину квартиры как сонаследница и на одном из рынков подыскала "покупателя" - того самого В., вместе с которым путем шантажа надеялась добиться выплаты завышенной стоимости своей доли. Не являясь даже гражданином России, В. сразу же сумел заменить свой поддельный штамп о прописке на обретенные метры и принялся с компанией ломиться в квартиру к женщине с ребенком, после чего подал иск о вселении.

Действующее положение о регистрации по месту жительства для Москвы и Московской области позволяет регистрацию собственника при условии, если ему принадлежит "изолированное жилое помещение в квартире". Но для тех, кто должен его исполнять, ловкачи умеют подобрать свои "ключики" - если не золотые, то зеленые...

Два приведенных примера - отнюдь не частные случаи. С введением в действие ЖК РФ газеты столичных изданий запестрели объявлениями о продаже ничтожных долей квартир, обладатели которых бросились на поиски пособников с целью получить от ненужного имущества хоть какую-то выгоду. Спрос породил предложение - количество "золотых ключиков" типа "фомка" растет. Благоприятную среду создают чиновники ГУФРС по Москве и паспортные службы.

Регистраторы ГУФРС считают свою деятельность по наделению правами на квадратные сантиметры легитимной, но так ли это? Бесспорно, право собственности священно для цивилизованного общества. Но не только здравый смысл подсказывает, что свободное распоряжение общей собственностью возможно с учетом ее вида. Статья 253 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обязательное условие - наличие регулирования отдельных видов имущества специальными законами. Именно таким и призван стать Жилищный кодекс.

Некоторые ученые и практики, критикуя новый ЖК РФ, сходятся во мнении, что он якобы защищает собственника жилья. Возможно, но какого собственника? Диктатура квадратного сантиметра делает положения ЖК РФ явно бессмысленными и грубо нарушающими жилищные права именно в этой области правоотношений. По существу, Кодексом порожден новый вид рейдерства - в жилищной сфере.

Сопоставим: часть третья ГК РФ содержит установки на условия наследования долей в квартирах - с учетом нуждаемости наследника в жилье, пользовании или владении им до открытия наследства, разрешает суду уменьшить долю в наследстве жилья или лишить таковой наследников определенных категорий.

Гражданский кодекс призван установить основные направления в урегулировании правоотношений, его нормы являются обязательными для последующих специальных законов. В свою очередь, их наличие объективно необходимо для детализации отношений во всех отраслях права. Но как Гражданский кодекс должен соответствовать Основному Закону - Конституции, так и каждый специальный закон, касающийся имущественных отношений - Гражданскому кодексу. Только таким образом может быть создана правильная, сбалансированная система права. Жилищный кодекс - явно внесистемное творение, породившее новый вид правонарушений.

Именно ЖК РФ призван урегулировать права граждан - как собственников, так и пользователей жилого помещения; определить, при каких условиях в жилищной сфере возможна совместная собственность на него; установить запрет на отчуждение ничтожной доли, не представляющей изолированной комнаты, и возможность вселения постороннего лица.

В связи с изложенным нельзя не обратить внимания на изменение содержания ст. 292 ГК РФ - о правах членов семьи собственников жилья. До 31 декабря 2004 г. ее ч. 2 гарантировала жилищные права проживающим - пользователям и после отчуждения собственником занимаемой ими квартиры. Однако это правило отменили как будто специально в угоду пронырам с их "ключиками", отсутствует оно и в ЖК РФ.

Вот пример. Гражданка Р. проживала с дедом - отцом матери в двухкомнатной квартире. После его смерти всю квартиру унаследовала мать, хотя она была обеспечена другим жильем. Дочь хотела выкупить квартиру, в которой проживала до смерти деда, но мать в продаже квартиры ей отказала, после чего продала сначала одну, затем другую комнату, оформив отдельные договоры с разными лицами. В каждом из договоров было указано, что в квартире проживает пользователь. В итоге этот пользователь - Р. осталась как бы в квартире, но уже между проданными комнатами, а в результате самодеятельности паспортной службы ОВД "Обручевский" г. Москвы вскоре вдруг оказалась зарегистрированной уже не в квартире, но в меньшей из комнат вместе с покупателем и его отпрысками.

Впрочем, у Р. есть какие-то шансы противостоять натиску "заботливой" мамаши, несмотря на то, что обе комнаты уже не единожды перепроданы, а сделки перерегистрированы известной службой. Дело в том, что открытие наследства произошло в период действия прежней редакции ст. 292 ГК РФ. Вместе с введением новелл в ЖК РФ прошедший первое чтение закон вновь меняет редакцию ст. 292 ГК РФ, обременяя собственника обязанностью обеспечить пользователя жильем. Но и здесь авторы законопроекта не перетрудились. Такое обременение собственности, как аренда в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, подлежит регистрации. Пользователю жилья в регистрации его жилищных прав отказывают, ссылаясь на то, что данный вид обременения должен быть подтвержден штампом в паспорте.

Аренда - как правило, временное обременение, а право члена семьи собственника пользоваться жилой площадью предполагает пожизненное право проживания. Поэтому пространное нововведение в ГК РФ требует дополнения в виде обязанности соответствующей службы регистрировать такой вид обременения, как право пользования жилым помещением. Только в этом случае жилищные права пользователя будут защищены. Обеспечили его жильем - регистрация обременения снята, квартиру можно продавать как целиком, так и по частям.

ЖК РФ как специальный закон должен детально урегулировать все нюансы усложнившихся институтом собственности правоотношений, в том числе порядок регистрации вне зависимости от уведомительности его характера. В судебном разбирательстве нет более убедительного доказательства, чем штамп о регистрации права. А главное - в ЖК РФ не должно быть никаких отсылок к нормативным правовым актам, зачастую влекущим неисполнение и нарушения его положений.

Если Конституция, ГК РФ могут отсылать к специальному закону, то в отношении ЖК РФ подобное недопустимо, ибо практика таких отсылок неизбежно создает коллизии - закон отсылает к подзаконному акту, тот - к закону, и ясности зачастую не найти. На этой почве и процветают предприимчивые владельцы "золотых ключиков".

Президент В. В. Путин в Послании Федеральному Собранию привел высказывание Франклина Делано Рузвельта о необходимости "наступать на мозоли" паразитирующих элементов общества. Авторы ЖК РФ пока только сделали все для появления этих мозолей у дельцов и проходимцев - мозолей от пересчета барышей, полученных путем причинения страданий и невзгод российским гражданам. "Писать и переписывать" законы - труд не из легких. Но когда же российская Государственная Дума подберет свой ключик к тому, чтобы ее законотворчество действительно отвечало назначению и не нуждалось в бесконечном "переписывании", результат которого - те же "мозоли"?

В ежегодном Послании Президент сказал: "...Авторитет государства должен основываться не на вседозволенности и попустительстве, а на способности принимать справедливые законы и твердо добиваться их исполнения".

Название документа