В каком размере предоставляется имущественный вычет по НДФЛ при продаже квартиры в 2011 г., если налогоплательщик, являющийся собственником квартиры с 2005 г., произвел перепланировку квартиры, согласованную в установленном порядке, право собственности оформлено в 2009 г.?

Ответ: Если произведена перепланировка без изменения внешних границ, которая не влечет прекращения или перехода права собственности на квартиру, то моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. То есть будет считаться, что квартира принадлежала налогоплательщику более трех лет, и доходы от ее продажи не будут подлежать налогообложению НДФЛ.

Иначе получится, что квартира в собственности налогоплательщика была менее трех лет. А это значит, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Минфин России в Письме от 02.07.2012 N 03-04-05/9-814 рассмотрел ситуацию, где налогоплательщик произвел переоборудование и реконструкцию чердачного помещения, расположенного над квартирой, и перевел нежилое помещение в жилую комнату-мансарду. Таким образом площадь квартиры была увеличена. На основании решения суда было признано право собственности на комнату-мансарду. Поскольку право налогоплательщика на новую квартиру признано решением суда, моментом возникновения этого права является дата вступления силу решения суда, если из решения суда не следует иное.

Ранее Минфин России в Письме от 26.01.2012 N 03-04-05/7-77 рассмотрел ситуацию, где в связи с увеличением жилой площади квартиры в результате проведенной перепланировки наружные границы квартиры не изменились. Физическое лицо получило новое свидетельство о государственной регистрации права на данную квартиру. Сославшись на ст. 235 ГК РФ, которая предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом, и п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, где говорится, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него, Минфин России сделал вывод, что факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации будет считаться, что квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, если перепланировка осуществлялась без изменения внешних границ квартиры. И на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход от продажи данной квартиры не будет подлежать налогообложению НДФЛ. Иначе получится, что квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет и он имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Кроме того, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В. С.Алексиева

ООО "М-СТАЙЛ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

09.11.2012