Правовое регулирование правового положения лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений

(Суслова С. И.)

("Жилищное право", 2006, N 12)

Текст документа

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ЛИЦ,

НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ И НАНИМАТЕЛЯМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

С. И. СУСЛОВА

С. И. Суслова, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права.

Вопрос о статусе лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений, является достаточно объемным и содержащим широкий спектр проблем. В рамках данной работы хотелось бы остановится на попытке систематизации указанных оснований, дающих право пользования жилым помещением, а также в обозначенных рамках затронуть вопросы о статусе членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения.

На современном этапе развития жилищного законодательства можно с уверенностью говорить о том, что такие основания проживания в жилом помещении, как право собственности, договор найма, членство в ЖК или ЖСК и ряд других получили должную правовую регламентацию. Указание в ст. 19 ЖК РФ на четыре вида жилищного фонда по цели использования (индивидуальный, социальный, коммерческий и специализированный) также подтверждает, что законодательство достаточно подробно стремится регулировать статус лиц, проживающих в жилом помещении на праве собственности, на основании договоров социального, коммерческого, специализированного найма.

В то же время нельзя отрицать того факта, что основания проживания в жилом помещении значительно шире и многообразнее. Ряд этих оснований носят обязательственный характер, другие в большей или меньшей степени соответствуют статусу вещных прав, перечень которых не является исчерпывающим на основании ст. 216 ГК РФ. Систематизация указанных оснований проживания в жилом помещении в действующем законодательстве и теории отсутствует. Отдельные исследования посвящены анализу статуса члена семьи нанимателя или члена семьи собственника жилого помещения. Однако новые основания проживания в жилом помещении продолжают появляться и игнорировать их существование невозможно. Среди таких оснований можно выделить те, которые названы ГК РФ и ЖК РФ и в ряде случаев впервые:

- лица, проживающие на основании завещательного отказа;

- лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

- ссудополучатели;

- члены семьи собственника.

Кроме того, существуют основания проживания, закрепление которых ЖК РФ порождают много вопросов:

- бывшие члены семьи собственника, сохранившие право проживания в жилом помещении на основании соглашения с собственником;

- бывшие члены семьи собственника, сохранившие право проживания в жилом помещении на основании судебного решения;

- лица, сохранившие право проживания в жилом помещении при смене собственника (члены семьи бывшего собственника) на основании ст. 19 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Систематизация указанных оснований, в первую очередь, должна быть произведена по их правовой природе, как было сказано выше, на вещные и обязательственные. Права членов семьи нанимателя, ссудополучателя, получателя ренты, поднанимателя, безусловно, являются обязательственными, основанием возникновения которых является заключенный с ними договор.

Остальные основания проживания требуют тщательного анализа и осмысления на предмет обладания признаками вещных прав, а также момента, с которого данное право проживания возникает, и момента трансформации данного права в другое.

Бывшие члены семьи собственника жилого помещения

В отношении статуса бывшего члена семьи собственника жилого помещения хотелось бы отметить следующее. Бывший член семьи, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, становится таковым только при прекращении семейных отношений с собственником. Однако подобная конструкция ЖК РФ вызывает недоумение в связи с прямым указанием ч. 1 той же ст. 31 ЖК РФ о том, что к членам семьи собственника относятся только те супруги, дети и родители, которые совместно проживают с собственником в принадлежащем ему помещении. Таким образом, утрата любого из этих признаков (как семейных отношений, так и факта совместного проживания) дает право говорить о признание лица бывшим членом семьи собственника. Подтверждают данное мнение и высшие судебные инстанции. В известном Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 "Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов" прямо закреплено, что в том случае, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 31 ЖК РФ. Поэтому для устранения неоднозначного понимания указанных положений ЖК РФ в текст ч. 4 ст. 31 необходимо внести изменения и указать, что "в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения или установления факта отсутствия совместного проживания с собственником право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи".

Вызывает необходимость анализа права проживания в жилом помещении в том случае, когда бывший член семьи приобретает его на основании судебного решения. Думается, что ЖК РФ сознательно употребил в данном случае фразу о "сохранении права пользования жилым помещением", поскольку речь здесь идет не о сохранении права проживания бывшим членом семьи собственника, а об ином основании сохранения права проживания. Соглашаясь с мнением о том, что "в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается", думается нужно обратить внимание на природу права лица, которое в дальнейшем будет проживать в жилом помещении. Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности могут возникнуть на основании судебного решения, однако применительно к рассматриваемому случаю факт принятия решения о сохранении за бывшим членом семьи собственника права проживания (без конкретизации этого права) ничего не дает бывшему члену семьи. Представим ситуацию, когда суд принимает решение, в котором указывает, что гражданин А. имеет право проживать в жилом помещении в течение 10 лет. Что в этом случае получается? Во-первых, принятие подобного решения суда никак не ограничивает правомочия собственника по распоряжению своим жилым помещением и он на следующий день после подобного решения суда имеет право реализовать жилое помещение. Сохранит ли бывший член семьи право проживания? Думается, что нет. Уж коль скоро члены семьи собственника согласно новым нормам гражданского и жилищного законодательства теряют подобное право, то вряд ли при смене собственника право проживания в помещении могут сохранить бывшие члены его семьи. Тогда абсолютно бессмысленной и нецелесообразной выглядит в этом случае рассматриваемая норма ЖК РФ, поскольку никаким образом не защищает интересы бывшего члена семьи. Во-вторых, непонятны те права и обязанности, которые приобретают собственник и бывший член его семьи. А если у бывшего члена семьи родится ребенок, имеет ли он право его вселить в занимаемое им жилое помещение, может ли бывший член семьи настаивать на предоставлении ему жилого помещения для дальнейшего проживания в случае сноса дома для государственных или муниципальных нужд, а в каком порядке осуществляется распределение бремени по текущему и капитальному ремонту? Факт принятия судебного решения ответы на эти вопросы не дает. Ч. 6 ст. 31 ЖК РФ содержит положение о том, что в случае принятия судебного решения о сохранении права проживания бывший член семьи по своим правам, обязанностям и ответственности приравнивается к членам семьи собственника. Однако такое решение законодателя кажется нелогичным. Обращение бывшего члена семьи в суд говорит о том, что личные взаимоотношения сторон прекратились, лица перестали быть друг другу близкими людьми и членами семьи, собственник не желает видеть бывшего члена семьи в своем жилом помещении, то есть, другими словами, налицо конфликтная ситуация. В этом случае приравнивать права и обязанности члена семьи собственника и бывшего члена семьи не представляется целесообразным.

Все вышеизложенное позволяет сделать некоторое выводы и предложить следующую конструкцию взаимоотношений между собственником и бывшим членом его семьи.

Во-первых, статус бывшего члена семьи собственника не является основанием для проживания в жилом помещении, а, наоборот, должен рассматриваться лишь как основание для утраты права пользования жилым помещением. В этом смысле бывший член семьи в жилом помещении жить не может.

Во-вторых, принимая решение о сохранении права проживания за бывшим членом семьи, суд должен "перевести" взаимоотношения сторон в плоскость обязательственных отношений, урегулировав вопрос о заключении между сторонами договора, определяющего условия пользования жилым помещением. Таким образом, статус члена семьи (вещное право) прекращается фактом отсутствия семейных отношений, а право проживания указанного лица может быть сохранено уже на основании договора, заключенного между собственником и бывшим членом его семьи. При этом природа и условия такого договора должны быть определены решением суда.

В-третьих, договоры, которые в данном случае могут быть заключены - это договор коммерческого найма или ссуды. С одной стороны, поскольку сохранение права проживания опосредуется указанием закона, в том числе на факт имущественного положения бывшего члена семьи, то заключение договора ссуды было бы более оправданным и логичным. Вместе с тем нигде в законодательстве не закреплено обязанности собственника предоставлять возможность бывшему члену своей семьи проживать в своем помещении безвозмездно. Более того, доходы бывшего члена семьи могут не позволять ему приобретать или снимать жилое помещение по рыночным ценам, но определенная небольшая плата за проживание с него может быть взыскана. Поэтому заключение договора коммерческого найма также вполне вероятно.

В-четвертых, применение данной конструкции станет возможным только в случае соответствующих указаний законодательства, поскольку в данном случае мы говорим о ситуации заключения договора в обязательном порядке, что согласно ст. 445 ГК РФ должно быть предусмотрено законом. В настоящий момент суд не сможет обязать стороны заключить соответствующий договор, поскольку ЖК РФ этого не предусматривает. Однако, несмотря на тот факт, что предложенная конструкция требует внесения изменений в законодательство, она позволит разрешить вопрос о защите интересов бывшего члена семьи, на что в первую очередь и были направлены нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Если бывший член семьи станет нанимателем или ссудополучателем на согласованных сторонами и судом условиях, то его положение станет стабильным. Станут понятны права и обязанности сторон, обязанности по проведению текущего и капитального ремонта, по выселению из жилого помещения и многие другие. А самое главное, продажа жилого помещения и иные основания для смены собственника жилого помещения в этом случае не станут основаниями для прекращения права пользования жилым помещением, что в конечном итоге будет являться гарантией защиты для бывшего члена семьи.

Подводя итог вышесказанному о бывших членах семьи, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что бывший член семьи не может проживать в жилом помещении, поскольку его статус является не основанием для приобретения права пользования, а, наоборот, основанием для утраты подобного права. Вместе с тем сохранение права проживания в жилом помещении этими лицами возможно на основании соглашения с собственником, которое может быть достигнуто в добровольном порядке, а также в случаях, установленных ч. 4. ст. 31 ЖК РФ на основании решения суда. Данное соглашение может быть как возмездным, так и безвозмездным (соответственно, коммерческим наймом или ссудой).

Члены семьи собственника

В отношении членов семьи собственника жилого помещения возникает вопрос о природе права проживания указанных лиц в помещении. После внесения изменений в ст. 292 ГК РФ, не предусматривающих сохранение за членами семьи собственника права следования за жилым помещением, в литературе достаточно осторожно высказываются о вопросе, можно ли теперь говорить о вещном характере прав членов семьи собственника на жилое помещение. Нельзя не согласится с мнением Л. Ю. Михеевой, которая отмечает, что "новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу 1 января 2005 г., природы этих прав не изменила". То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные. Кроме этого можно добавить, что иные признаки вещных прав, называемые в юридической литературе, полностью отвечают статусу членов семьи собственника. В частности, можно назвать абсолютный характер этих отношений, непосредственное воздействие на имущество, иск о защите данного права может быть направлен против каждого лица, нарушающего право члена семьи собственника. В то же время, если между собственником и членом его семьи заключено соглашение, изменяющее условия проживания или выселения члена семьи собственника, то, как отмечает ч. 7 ст. 31 ЖК РФ, гражданин в этом случае имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями данного соглашения. Таким образом, отношения между собственником и лицом, заключившим такое соглашение, будут носить обязательственный характер, а проживающее на основании такого соглашения лицо уже не будет являться членом семьи собственника со всеми вытекающими отсюда последствиями. Это подтверждает и сам текст Жилищного кодекса, который употребляет в этом случае формулировку "гражданин (а не член семьи), пользующийся жилым помещением".

Что касается изменения формулировки жилищного законодательства в части признания лиц членами семьи собственника в случае их вселения в качестве членов семьи, то здесь можно отметить следующее. Отсутствие документов, в которые может быть включен член семьи собственника, которые могли бы подтвердить факт вселения в качестве члена семьи, делает формулировку этой статьи ЖК РФ одной из самых неудачных. И если в отношении членов семьи нанимателя, где закон предусматривает сходную правовую конструкцию для признания этих лиц таковыми, можно разделить позицию ученых и практиков, отмечающих, что вселение должно оформляться внесением изменений в договор найма жилого помещения. Установление этого правила можно только приветствовать, поскольку появляется реальная основа для претворения в жизнь императивной нормы ст. 674 ГК РФ о том, что договор найма должен быть заключен в простой письменной форме. Вместе с тем справедливо обращается внимание, что граждане теперь должны быть более внимательны и организованны для того, чтобы близкие им люди могли получить статус члена семьи нанимателя, поскольку это требует внесения изменений в договор социального найма. Применительно к членам семьи собственника ситуация осложняется тем, что нет договора или иного документа, где могло бы быть отражено намерение собственника на вселение в жилое помещение членов его семьи. В отсутствии норм и практики государственной регистрации ограниченного вещного права члена семьи собственника жилого помещения практически единственным выходом становится составление некого документа (возможно и у нотариуса), в котором собственник выражает свою волю на вселение лица в жилое помещение в качестве члена своей семьи. Уход законодателя от решения этой проблемы приведет к тому, что в подавляющем большинстве случаев гражданам придется доказывать свой статус в судебном порядке, а предоставление доказательств сведется к анализу судом противоречивых свидетельских показаний и факта регистрационного учета по месту жительства.

В заключение хотелось бы классифицировать основания проживания в жилом помещении лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилого помещения, в зависимости от вещного или обязательственного характера их прав на жилое помещение. К вещным правам можно отнести: право члена семьи собственника (в том числе и членов семьи, которые сохранили право проживания даже при смене собственника) и право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа. К обязательственным правам можно отнести: право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого в момент заселения или проживания в жилом помещении (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого после прекращения с собственником семейных отношений (ч. 4 ст. 31); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого на основании судебного решения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), право проживания лица на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ); право проживания поднанимателя. Часть из обозначенных оснований проживания регламентирована достаточно подробно, другие основания проживания еще детально не изучены, что требует дальнейших научных исследований в данной области.

------------------------------------------------------------------

Название документа