Орган местного самоуправления принял решение о продаже земельного участка, не являющегося землями сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности. Данный участок находится на праве аренды у организации. Сторонняя организация обратилась к органу местного самоуправления с заявлением о предоставлении данного участка в целях строительства складских помещений. Арендатор также выразил желание приобрести участок для целей эксплуатации нежилых зданий, расположенных на смежном участке. Здания и смежный участок принадлежат арендатору на праве собственности. Орган местного самоуправления распространил в СМИ информацию о продаже участка. Должны ли в данном случае быть проведены открытые торги в отношении указанного земельного участка?

Ответ: Если участок продается лицу, которое является арендатором данного участка, ввиду чего оно имеет приоритетное право на заключение договора-купли продажи, то проведение торгов не требуется.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ определено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. Указанные органы также обязаны: уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ.

Согласно абз. 5 и 6 пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ при предоставлении земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Минэкономразвития России в Письме от 03.03.2010 N Д23-688 указало, что с учетом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги (ст. ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ), преимущественное право арендатора земельного участка на его покупку фактически является исключительным правом и может быть реализовано в порядке, предусмотренном заключенным договором аренды. В случае отсутствия в договоре аренды положений о цене продажи земельного участка арендатору земельный участок подлежит продаже на общих основаниях, то есть по рыночной цене.

Аналогичной позиции придерживаются и суды. Так, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 23.01.2012 N Ф03-6658/2011 определил, что арендатору земельного участка принадлежит право его преимущественной покупки, подлежащее реализации в случае, когда собственником земли (иным полномочным лицом) однозначно выражена воля на ее продажу. Суд указал, что проведение торгов не требуется. Определением ВАС РФ от 29.05.2012 N ВАС-6033/12 по делу N А59-1108/2011 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Таким образом, если участок продается лицу, которое является арендатором данного участка и имеет приоритетное право на заключение договора купли-продажи, то проведение торгов не требуется.

А. Ю.Рахаев

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

29.10.2012