Аренда в строящемся здании
(Большаков А.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 44)
Текст документа
АРЕНДА В СТРОЯЩЕМСЯ ЗДАНИИ
А. БОЛЬШАКОВ
Андрей Большаков, юрист, ЗАО "Промсвязьнедвижимость".
Одним из сложных вопросов в практике применения норм о договоре аренды является способ согласования объекта аренды - нежилого помещения в строящемся или реконструируемом здании, так как данное помещение либо еще не существует (при строительстве), либо находится в процессе изменения (при реконструкции), и возникает риск признания договора незаключенным.
Условия заключения договора
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
При аренде нежилых помещений сторонам необходимо согласовать помещение, подлежащее передаче арендатору. В случае если сторонами заключается договор аренды нежилого помещения на срок более года, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ и информационного письма ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 он подлежит государственной регистрации и заключается в соответствии с требованиями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с п. 3 ст. 26 указанного Закона при регистрации договора аренды необходимо представить поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения на срок более года объект аренды определяется в документах БТИ в виде приложений к договору копий поэтажных планов и экспликаций. Определенность объекта аренды в таком договоре становится ясна.
Способы индивидуализации
Действующее законодательство не устанавливает специальных требований к согласованию объекта аренды - нежилого помещения, в случае если договор аренды заключается на срок менее года.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует указать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Словарь Ожегова растолковывает слово "определенный" как "ясный, не допускающий сомнений".
Следовательно, в договоре аренды необходимо указывать такие данные нежилого помещения, чтобы не было сомнений, какое именно нежилое помещение имеет право требовать арендатор. Если из согласованного сторонами договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года, возможно установление вида недвижимого имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзя признать договор аренды незаключенным.
В договоре аренды должны быть обязательно указаны:
- адрес местонахождения здания;
- литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание;
- этаж, на котором находится нежилое помещение;
- площадь нежилого помещения;
- номер помещения и комнаты.
Кроме того, границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно в цвете), а сам объект заштрихован.
Как правило, при желании сторон договориться об аренде помещения в строящемся здании стороны заключают предварительный договор аренды. В соответствии со ст. 429 ГК РФ при заключении предварительного договора аренды стороны обязаны согласовать все существенные условия основного договора, поэтому для соблюдения п. 3 ст. 607 ГК РФ при заключении предварительного договора стороны согласуют помещение, как правило, на проектной документации, на строительных планах.
Возникает вопрос о действительности таких сделок. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.
Интересна позиция суда, высказанная в Постановлении ФАС МО от 24.04.2006 N КГ-А41/3101-06. Между арендодателем и арендатором было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Арендатор подал иск о признании соглашения незаключенным в связи с тем, что оно являлось предварительным договором аренды, в котором не определены все существенные условия.
Арендатор обосновал свою позицию тем, что для заключения предварительного договора необходимо согласование существенных условий основного договора аренды, а в указанном соглашении объект аренды не согласован надлежащим образом. Согласование объекта аренды в виде плана помещения к договору с условным номером не является надлежащим.
В связи с тем, что в соглашении имеется ссылка на подписанный договор аренды, являющийся приложением к соглашению, и в договоре индивидуализирован подлежащий передаче в аренду объект с приложением плана, суд кассационной инстанции счел вывод судов о согласованности всех существенных условий предварительного договора обоснованным.
Однако, как установлено судами и не оспаривается сторонами, арендодатель на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником подлежащего передаче в аренду помещения (это следует из условий оспариваемого соглашения).
Поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды - обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции сделал вывод: арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
Роль документов БТИ
В последнее время распространена практика приобретения компаниями старых зданий, не пригодных для полноценного использования, в которых после приобретения проводят ремонт или реконструкцию, в результате чего в здании изменяется расположение помещений.
Процедура согласования изменений планировки здания занимает длительное время, а собственник и потенциальные арендаторы готовы заключать договоры аренды до окончания процедуры согласования всех документов. В документах БТИ собственника реконструируемого объекта указаны данные о старых планировках, которые не совпадают с фактическим состоянием помещений. Каким образом стороны должны согласовывать нежилое помещение в договоре аренды, учитывая расхождение между планами БТИ и фактическим расположением нежилых помещений?
В договоре аренды указываются:
- данные здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание;
- этаж, на котором расположено помещение в здании;
- площадь помещения.
Графически помещение может быть согласовано на планах БТИ путем указания границ передаваемого помещения. При этом вероятно, что границы фактически передаваемого объекта будут пересекать части помещений, указанных в БТИ. Представляется возможным графически указать помещение на проектной документации, что будет соответствовать фактической ситуации. Согласование помещения таким образом не должно являться ненадлежащим согласованием объекта аренды. При согласовании объекта аренды не на планах БТИ целесообразно проводить обмеры площади согласовываемого помещения и фиксировать проведенные обмеры актом, подписанным уполномоченными представителями сторон.
Приведем пример из судебной практики автора. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаключенным краткосрочного (на срок менее года) договора аренды на том основании, что в договоре аренды не указаны данные, необходимые для признания договора аренды заключенным: отсутствуют номера помещений, комнат, помещение согласовано не на планах БТИ.
В связи с тем, что в здании были проведены перепланировки, в договоре аренды были указаны:
- адрес местонахождения здания;
- этаж передаваемой в аренду части здания;
- площадь арендуемой части здания.
Графически объект аренды (часть здания) был согласован на плане-схеме: на плане этажа здания, в котором находится передаваемая в аренду часть здания, обведены границы передаваемой части здания, а передаваемая часть здания заштрихована.
Отметим, что несовпадение согласованного сторонами плана с документами БТИ по замечанию суда не может являться основанием для признания объекта несогласованным, а несоответствие фактического состояния помещений планам БТИ имеет значение лишь для административных отношений и не имеет значения для сторон договора.
После рассмотрения дела суд пришел к выводу о необоснованности требований арендатора и посчитал, что в договоре указано достаточно данных, необходимых для согласования объекты аренды, и признал договор аренды заключенным.
Предусмотренное п. 3 ст. 607 ГК РФ правило порождает злоупотребления со стороны арендаторов. Если арендатор не заинтересован в аренде, не желает платить неустойку за досрочное расторжение договора и при этом имеет возможность "зацепиться" за определенность объекта аренды, он подает иск о признании договора аренды незаключенным и на этом основании фактически прекращает данный договор.
В случае если договор аренды исполнен и арендатор получил в аренду нежилое помещение и пользовался им, а впоследствии подал иск о признании договора аренды незаключенным, арендатор обязан оплатить арендодателю фактическое пользование нежилым помещением.
Рассмотрим Постановление ФАС СЗО от 07.04.2006 N А21-2359/2005-С2. Был заключен договор аренды, арендодатель передал нежилое помещение под склад, арендатор не исполнил обязательства по уплате арендной платы. Арендодатель обратился в суд за истребованием арендной платы и неустойки, однако в первой инстанции в иске было отказано в связи с тем, что договор аренды признан незаключенным. Суд кассационной инстанции, согласившись с тем, что договор был не заключен, указал: отсутствие между сторонами арендных отношений не исключает взыскания платы за фактическое пользование помещением.
В целях исключения споров об объекте аренды нежилого помещения целесообразно согласовывать объект аренды - нежилое помещение в документах БТИ. Однако в случае необходимости и с учетом интересов сторон объект аренды - нежилое помещение в краткосрочном договоре аренды может быть согласовано иным образом, что не может влечь за собой признание договора аренды незаключенным, так как согласование объекта аренды - нежилое помещение на планах БТИ не является обязательным.
------------------------------------------------------------------
Название документа