Организация передала в аренду индивидуальному предпринимателю оборудование. В связи с ненадлежащим исполнением договора аренды арендатором (несвоевременным внесением арендных платежей, порчей имущества) арендодатель в судебном порядке потребовал от арендатора возврата арендуемого имущества, возмещения ущерба, уплаты задолженности по арендной плате, а также уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор обратился к арендодателю с встречным иском о признании договора аренды недействительным, оспаривая право собственности арендодателя на передаваемое в аренду имущество (на основании непредставления арендодателем документов, подтверждающих его право собственности на предмет договора), не заявляя при этом об обладании правом собственности на данное имущество. Правомерны ли действия арендатора?

Ответ: Действия арендатора, направляющего встречный иск о признании договора аренды недействительным, оспаривая право собственности арендодателя на передаваемое в аренду имущество, не заявляя при этом об обладании правом собственности на данное имущество, являются неправомерными, так как он не является заинтересованным лицом в оспаривании права собственности арендодателя. Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой (в том числе Президиума ВАС РФ).

Обоснование: Часть 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ определяет договор аренды (имущественного найма) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 168 ГК РФ определяет сделку, не соответствующую требованиям закона или иных правовых актов, ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пункт 1 ст. 167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пункт 2 ст. 167 ГК РФ обязывает каждую из сторон при недействительности сделки возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из изложенных норм закона договор аренды, при котором арендодатель не является собственником имущества или лицом, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду, является недействительным, к которому применимы последствия недействительной сделки. Тем не менее, разбирая поставленную в вопросе проблему, следует обратиться к судебной практике.

Рассматривая дело, в котором арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и возмещению убытков, а арендатор, в свою очередь, обратился к арендодателю со встречным иском о признании договора аренды недействительным (во встречном иске арендатор ссылался на то, что арендодатель не является собственником передаваемого в аренду имущества, не претендуя на вещные права относительно предмета аренды), суды исходили из правомерности подачи встречного иска арендатором, что закреплено в Постановлениях Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2011 N А41-18028/10 и ФАС Московского округа от 11.07.2011 N А41-18028/10.

Тем не менее данные судебные акты отменены Постановлением Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11. Суд признал, что если арендатор не заявляет о вещных правах на данное имущество, то он не является лицом, заинтересованным в оспаривании права собственности арендодателя на указанное имущество. Во встречном иске арендатору было отказано.

Ранее, до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11, ФАС Уральского округа в Постановлении от 25.11.2011 N Ф09-7324/11, рассматривая аналогичное дело, в котором арендатор во встречном иске оспаривал право собственности арендодателя на имущество, являющееся предметом договора аренды, не заявляя при этом о наличии у себя вещного права на данное имущество, пришел к такому же выводу, указав на неправомерность действий арендатора, так как последний в таком случае не является лицом, заинтересованным в оспаривании права собственности.

Таким образом, опираясь на судебную практику, можно сказать, что арендатор не вправе обращаться со встречным иском к арендодателю о признании сделки недействительной, оспаривая право собственности арендодателя на арендуемое имущество, если он (арендатор) не выдвигает требований о признании у себя вещных прав на данное имущество.

Я. Г.Боровиков

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

25.10.2012