Строительная организация в 2012 г. продает своим работникам построенные ею квартиры по цене с минимальной наценкой от себестоимости. Подлежит ли налогообложению НДФЛ разница между ценой квартиры, реализуемой стороннему потребителю, и ценой аналогичной квартиры, реализуемой своему работнику?

Ответ: По мнению Минфина России, в случае продажи организацией жилых помещений своим работникам по цене ниже рыночной у работников может возникать экономическая выгода (доход), определяемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилого помещения, приобретенного у организации, подлежащая налогообложению НДФЛ. Однако полагаем, что из норм действующего налогового законодательства следует несколько иной подход к рассматриваемой проблеме.

Обоснование: В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 212 Налогового кодекса РФ доходом в виде материальной выгоды признается материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Согласно п. 3 ст. 212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Пунктом 1 ст. 105.3 НК РФ предусмотрено, что для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

На основании изложенного в ситуации, обозначенной в вопросе, Минфин России в Письме от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293 пришел к выводу, что в случае продажи организацией жилых помещений своим работникам по цене ниже рыночной у работников может возникать экономическая выгода (доход), определяемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилого помещения, приобретенного у организации. Указанный доход подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.

Однако, по нашему мнению, из норм действующего налогового законодательства следует несколько иной подход к рассматриваемой проблеме.

Как усматривается из вышепоименованных положений ст. 212 НК РФ, основным критерием для определения налоговой базы по НДФЛ является взаимозависимость лиц сделки, то есть в указанной ситуации - работника и организации (работодателя).

В целях установления взаимозависимости следует руководствоваться нормами ст. 105.1 НК РФ, в силу которых организация и ее работник не признаются в целях налогообложения взаимозависимыми - Письмо Минфина России от 28.09.2012 N 03-01-18/7-131 (за исключением случаев, когда работник обладает определенной долей участия в организации).

При этом в силу пп. 2 п. 4 ст. 105.3 НК РФ налоговые органы не обладают полномочиями по контролю за полнотой исчисления и уплатой НДФЛ в рассматриваемой ситуации, поскольку исчисление, удержание и перечисление налога организацией-работодателем производятся не в соответствии со ст. 227 НК РФ, а по правилам ст. 226 НК РФ.

Учитывая изложенное, оснований для включения разницы между рыночной ценой и ценой реализации квартиры в налоговую базу по НДФЛ изначально не имеется.

На наш взгляд, вывод, сделанный Минфином России, применим только в том случае, если участники сделки купли-продажи самостоятельно признали себя взаимозависимыми (п. 6 ст. 105.1 НК РФ), либо лица признаны взаимозависимыми по решению суда (п. 7 ст. 105.1 НК РФ).

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

24.10.2012