Был заключен договор купли-продажи закладной. Продавец не сообщил покупателю, что заложенное имущество, на которое выдана закладная, находится под арестом. Можно ли признать договор купли-продажи закладной недействительным как заключенный под влиянием заблуждения относительно информации об отсутствии ареста (ст. 178 Гражданского кодекса РФ)?

Ответ: Признать договор купли-продажи закладной недействительным как заключенный под влиянием заблуждения относительно информации об отсутствии ареста нельзя, поскольку, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, покупатель мог быть осведомлен об обстоятельствах наличия запрета на регистрацию прав с объектом недвижимости - предмета закладной.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в п. 1 ст. 178 ГК РФ, является исчерпывающим.

В рассматриваемом случае под природой сделки следует понимать тип сделки (совокупность признаков, позволяющих отличить один тип сделки от другого), под тождеством - полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку (закладная).

Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Сведения об обременениях (ограничениях) в соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона N 122-ФЗ не относятся к числу сведений, предоставляемых ограниченному кругу лиц.

Поэтому, добросовестно пользуясь своими гражданскими правами, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, покупатель мог быть осведомлен об обстоятельствах наличия запрета на регистрацию прав с объектом недвижимости - предмета закладной.

Что касается качеств предмета сделки, то недостоверная или неполная информация о предмете сделки не может снизить возможность использования закладной по назначению. Арест заложенного имущества не влечет недействительность закладной. В соответствии с п. 2 ст. 147 ГК РФ отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается. Соответственно, закладная является действительной и можно ее предъявлять должнику. Но при этом следует иметь в виду, что недействительный залог порождает у залогодержателя право обращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, то есть путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя, что подтверждается Постановлениями ФАС Северо-Кавказского округа от 23.01.2008 N Ф08-8967/07 по делу N А63-3906/2007-С1, ФАС Московского округа от 12.11.2007 N КГ-А40/11654-07 по делу N А40-64258/06-149-404.

Таким образом, признать договор купли-продажи закладной недействительным как заключенный под влиянием заблуждения относительно отсутствия информации об аресте имущества, по нашему мнению, нельзя.

А. Б.Балкаров

ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

18.10.2012