Новеллы ГК РФ порождают вопросы

(Колковский Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2006, N 43)

Текст документа

НОВЕЛЛЫ ГК РФ ПОРОЖДАЮТ ВОПРОСЫ

Ю. КОЛКОВСКИЙ

Юрий Колковский, юрист.

В результате принятия пакета изменений в ряд законодательных актов судебный порядок легализации некоторых самовольных построек заменен на уведомительный административный. Благодаря исключению абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право на самовольно построенный объект возможно теперь легализовать через суд только лицу, в собственности, пожизненном владении либо на праве бессрочного пользования у которого находится земельный участок под постройкой, что породило ряд вопросов.

Нынешняя формулировка ст. 222 ГК РФ позволяет предположить, что самовольность - это такое состояние строения, которое не требует какого-либо специального подтверждения, административного или судебного. Думается, что было бы логичнее при лишении застройщика возможности легализовать самовольную постройку предусмотреть обязательный судебный порядок признания ее таковой с указанием на то, что при отсутствии такого судебного акта постройка самовольной считаться не может.

Если же объект не достроен, то ситуация еще более усложняется. Согласно п. 1 вышеназванной ст. 222 ГК РФ недостроенный объект тоже может быть самовольным. Вместе с тем одним из признаков самовольности является несоответствие градостроительным и строительным нормам и правилам. Но чего только не бывает в процессе строительства - где-то что-то нарушили или вышли за рамки утвержденного проекта, и вот уже постройка автоматически становится самовольной. И это несмотря на то, что до завершения строительства все возможные несоответствия могут быть застройщиком исправлены.

Таким образом, отсутствие установленной законом судебной фиксации факта самовольности строения оборачивается тем, что любой строящийся объект тоже может быть снесен как самовольный на любой из стадий строительства. Градостроительные и тем более строительные нормы и правила так многозначны и многостраничны, что найти их нарушение в процессе строительства для защиты собственной позиции от застройщика не так уж и сложно. Особенно после сноса.

Особо следует сказать о ситуации, в которой после изменения ст. 222 ГК РФ оказались самовольные постройки, не попавшие под "амнистию". В основном это нежилые самовольные постройки, а также жилые, но не подпадающие под описание, данное ст. 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В результате исключения из п. 3 ст. 222 ГК РФ первой части возможности легализации нежилой самовольной постройки оказались сильно сокращены.

Вероятно, законодатель тем самым попытался сделать шаг к более жесткому подходу в вопросе о строительстве объектов недвижимости на не принадлежащей застройщику земле, а также в вопросе о единой судьбе земельного участка и неразрывно связанной с ней недвижимости. Все бы ничего, если бы такие видоизмененные правила игры возникли не вдруг, а после некоторого периода времени, который был бы предоставлен законодателем на урегулирование вопросов ущемленными по новым правилам застройщиками с их самовольными постройками. Но этого сделано не было.

Арендаторы земельного участка, даже если и имели надлежаще оформленный арендный договор, но осуществили строительство "неамнистируемого" объекта, отступив от каких-либо градостроительных и строительных норм и правил, после внесения изменений в ст. 222 ГК РФ полностью утратили право претендовать на судебное признание их собственности на такой объект за собой.

Зато собственник земельного участка, учитывая еще и лишение арендатора права легализовать постройку через суд, получил возможность единолично решать ее судьбу - то ли потребовать признания права собственности за собой, то ли обязать застройщика ее снести за свой счет или смилостивиться и передать ему земельный участок, во что верится с трудом.

Ранее отсылка п. 2 к п. 3 ст. 222 ГК РФ фактически означала, что самовольная постройка не подлежит сносу в том случае, если по заявлению заинтересованного лица она может быть легализована в судебном порядке, даже если на момент рассмотрения иска о сносе не имеется соответствующего заявления о ее легализации.

При рассмотрении заявленного иска о сносе в соответствии с таким подходом суд должен был определить возможность легализации самовольной постройки, и если она есть (т. е. нет исключающих легализацию постройки обстоятельств), в удовлетворении заявленного иска о сносе можно было отказывать как в неосновательном даже при отсутствии встречного заявления о признании права собственности на самовольную постройку.

Теперь же такой подход возможно рассматривать только в отношении собственника земельного участка. Лишь он может обратиться в суд как за признанием права на самовольную постройку, построенную застройщиком, так и за ее сносом. Хорошо ли это? Практика покажет.

Любой строящийся объект может быть снесен как самовольный на любой из стадий строительства.

Рискнем предположить, что не подкрепленное переходными положениями и корректирующими механизмами такое изменение ст. 222 ГК РФ может привести к различным локальным юридическим коллапсам. Но, возможно, это все-таки вынудит наших законодателей в ближайшее время вернуться к корректировке порезанной ими статьи. Второй вариант разрешения возникшей проблемы - обычный для России, однако, учитывая, что мы все еще пытаемся шагать по дороге к построению правового государства, предпочту о нем не вспоминать.

------------------------------------------------------------------

Название документа