Приобретение в собственность расположенных в г. Москве земельных участков ФГУП при приватизации ФГУП путем преобразования в ОАО

ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ РАСПОЛОЖЕННЫХ В Г. МОСКВЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ФГУП ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ФГУП ПУТЕМ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ В ОАО

И. ЛИПАТОВА

Ирина Липатова, старший юрисконсульт компании "Глобал Консалтинг".

В статье рассматривается порядок приватизации земельных участков, на которых располагаются основные производственные объекты и объекты социально-культурного назначения, принадлежащие ФГУПам.

Унитарные предприятия зачастую обладают несколькими земельными участками. Как правило, на одном из них размещаются основные производственные объекты, входящие в имущественный комплекс ФГУПа, а на втором (обособленном от первого и по обыкновению находящемся в районах, не связанных с большим скоплением промышленных предприятий) располагаются объекты социально-культурного назначения.

Приватизация земельного участка под имущественным комплексом ФГУПа

Возможность приватизации земельного участка

Преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество является одним из способов приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия (ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества", далее - Закон о приватизации, Закон). В соответствии с п. 2 ст. 28 Закона, при приобретении права собственности на имущественные комплексы ГУПов возможна и приватизация земельных участков под ними, если такие участки: 1) находятся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды (абз. 2 п. 2 ст. 28); 2) заняты объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимы для использования указанных объектов (абз. 3 п. 2 ст. 28). При этом действие Закона о приватизации, согласно пп. 1 п. 2 ст. 3, распространяется только на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Таким образом, возможность получения права собственности на земельный участок под приватизируемым имущественным комплексом унитарного предприятия поставлена Законом в зависимость от наличия или отсутствия у ГУПа прав аренды (постоянного (бессрочного) пользования) на этот участок. При наличии указанных прав земельный участок приватизируется в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 28 Закона. В случае их отсутствия участок приватизируется по основанию, установленному в абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона. Рассмотрим порядок приватизации земельного участка, арендуемого ФГУПом.

Границы и площадь приватизируемого участка

Арендованный земельный участок подлежит приватизации в арендуемых границах (определенных в Плане границ земельного участка, прилагаемом к договору аренды). При этом вопрос о плотности застройки на участке, наличии на нем незастроенных частей либо частей, не используемых расположенными на участке объектами недвижимости, в рассматриваемой ситуации не имеет правового значения. Это объясняется тем, что земельный участок приватизируется не на основании нахождения на нем объектов недвижимости (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона), требующем доказывания того, что участок необходим для использования этими объектами, а в связи с фактом наличия арендных правоотношений.

Орган, принимающий решение о приватизации участка

Согласно п. 2 ст. 28 Закона, приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков. В передаточный акт включаются сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия (п. 1 ст. 11 Закона). Таким образом, решение об отчуждении земельного участка должен принимать орган, принявший решение о приватизации унитарного предприятия, т. е. в рассматриваемой ситуации - федеральный орган. Однако из п. 10 ст. 3, ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) следует, что вопрос о том, какой орган - федеральный или субъекта РФ - вправе принять решение о приватизации земельного участка, находящегося в г. Москве, решается в зависимости от того, разграничена ли государственная собственность на участок. Такое разграничение осуществляется путем регистрации права собственности (РФ или г. Москвы) на земельный участок. После проведения указанной процедуры распоряжаться участком может только соответствующий орган РФ или г. Москвы (ст. 9, 10 ЗК РФ). При регистрации права собственности РФ на участок таким органом является ФАУФИ <1>. -------------------------------- <1> Пункты 5.3, 5.32 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 (далее - Положение о ФАУФИ).

Если же государственная регистрация права собственности РФ на участок не будет осуществлена, он будет относиться к участкам, государственная собственность на которые не разграничена (п. 10 ст. 3 Вводного закона). На основании ст. 11 Закона о приватизации возникнет спорная ситуация, вследствие которой право на принятие решения о приватизации участка может быть признано за органом исполнительной власти г. Москвы (абз. 4 п. 10 ст. 3 Вводного закона). Относительно принятия решения о приватизации участка органом исполнительной власти г. Москвы необходимо сказать следующее. Действующее московское законодательство <2> предусматривает возможность и порядок приватизации земельных участков лишь: -------------------------------- <2> Закон г. Москвы от 14.05.2003 "О землепользовании и застройке в г. Москве"; Постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 "О передаче земельных участков на территории г. Москвы в частную собственность" и др.

- собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих участках, имеющими свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости; - юридическими лицами, обладающими правом постоянного (бессрочного) пользования на участок, имеющими свидетельство о государственной регистрации этого права либо государственный акт о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с приложением плана участка; - путем продажи на торгах (конкурсах, аукционах) земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы; - по итогам выполнения контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству. Применительно к ФГУПам это означает, что в случае принятия уполномоченным органом г. Москвы решения о передаче в частную собственность земельных участков ФГУПа означенные участки не войдут в передаточный акт и для их приватизации ОАО, созданное путем преобразования указанного унитарного предприятия, должно будет обращаться к органу исполнительной власти г. Москвы после приватизации объектов недвижимости и регистрации ОАО. При этом Закон запрещает приватизацию имущественного комплекса ГУПа без земельных участков. Одновременно нельзя не вспомнить о существующей тенденции со стороны городских властей максимально затягивать процесс передачи земель в частную собственность. Кроме того, согласно п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность", собственники зданий, строений, сооружений, заключившие договор аренды земельного участка, занятого перечисленными объектами и необходимого для их использования, после вступления в силу названного Постановления утрачивают право выкупа такого участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной норме, очень велика вероятность того, что орган исполнительной власти г. Москвы откажет в приватизации земельного участка ФГУПа. Возможным выходом из создавшейся ситуации, позволяющим избежать споров с органами исполнительной власти г. Москвы, является регистрация права собственности РФ на земельные участки ФГУПов до их приватизации. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 3.1 Вводного закона, к федеральной собственности относится участок, предоставленный ГУПу, созданному федеральными органами исполнительной власти. Решение об учреждении ФГУПа принимается Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти в соответствии с актами, определяющими компетенцию таких органов (абз. 1 п. 2 ст. 8 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Устав ФГУПа должен содержать указание на то, что его учредителями являются федеральные органы исполнительной власти. Таким образом, ФГУП может быть отнесен к ГУПам, созданным федеральным органом государственной власти. Следовательно, земельный участок, предоставленный ФГУПу в аренду, подлежит отнесению к федеральной собственности в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 3.1 Вводного закона. Еще одно основание отнесения участка к федеральной собственности содержится в абз. 2 п. 1 ст. 3.1 Вводного закона - это расположение на участке зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности РФ, т. е. участок должен быть занят названными объектами имущественного комплекса федерального государственного предприятия, находящимися в собственности РФ. В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, документом, подтверждающим право федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. Все указанные объекты либо включены в реестр федерального имущества, либо будут в него включены в процессе подготовительной работы по приватизации ФГУПа <3>. Следовательно, участок может быть отнесен к федеральной собственности также по основанию абз. 2 п. 1 ст. 3.1 Вводного закона. -------------------------------- <3> При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, необоснованно включенных в реестр федеральной собственности, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1. В силу этого при возникновении споров с какими-либо органами и лицами об обоснованности включения указанных объектов в реестр федерального имущества необходимо будет доказывать права РФ и ФГУПа на эти объекты (основания их нахождения в собственности РФ и ФГУПа).

Государственная регистрация права собственности РФ на земельный участок осуществляется по заявлению исполнительного органа государственной власти (п. 1 ст. 30.1 Закона о государственной регистрации). Для регистрации права собственности РФ на земельный участок по основанию абз. 3 п. 1 ст. 3.1 Вводного закона необходимо представить заявление, правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды), кадастровый план участка <4>. -------------------------------- <4> Пункты 1, 2 Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.06.2006 N 404 (далее - Перечень).

Для регистрации права собственности РФ на земельный участок по основанию абз. 2 п. 1 ст. 3.1 Вводного закона необходимо представить правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объектов недвижимости на данном участке. Предъявление этих документов не требуется, если право собственности РФ на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, было зарегистрировано в ЕГРП (п. 1, 3, 4 Перечня).

Приватизация земельного участка под объектами социально-культурного назначения ФГУПа

Возможность приватизации земельного участка

Земельный участок, занятый объектами социально-культурного назначения, может быть передан в частную собственность при наличии возможности приватизации самих этих объектов. В соответствии с п. 1 ст. 30 Закона о приватизации объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению: объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения; объектов здравоохранения, образования, культуры, транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения; детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей); жилищного фонда и объектов его инфраструктуры. Итак, земельный участок может быть приватизирован, если находящиеся на нем объекты социально-культурного назначения не обеспечивают нужды органов социальной защиты населения, не предназначены для обслуживания жителей, не являются детскими оздоровительными комплексами, объектами жилищного фонда и его инфраструктуры. Если в отношении такого участка заключен договор аренды, то его приватизация будет осуществляться по основанию, изложенному в абз. 2 п. 2 ст. 28 Закона, в порядке, предусмотренном для приватизации арендуемого ФГУПом земельного участка под имущественным комплексом этого унитарного предприятия, в том числе для определения границ и площади участка. Ситуация, когда у федерального государственного унитарного предприятия отсутствуют арендные права на земельный участок, занятый объектами социально-культурного назначения, достаточно часто встречается на практике и вызывает споры, так как участок, выделенный ФГУПу под создание указанных объектов, как правило, имеет невысокую плотность застройки. Основание для приватизации такого участка установлено в абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона: он должен быть занят объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходим для использования указанных объектов.

Границы и площадь приватизируемого участка

Итак, приватизация участка под объектами социально-культурного назначения осуществляется по основанию нахождения на нем объектов недвижимости и необходимости участка для их использования. В силу этого границы и размер приватизируемого участка следует обосновывать, руководствуясь следующим. 1. Указаниями нормы п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Для обоснования размера участка необходимо: - выяснить нормы отвода земель для возведения объектов недвижимости, расположенных на участке, на момент выделения участка для их строительства. Так, для спортивных сооружений, согласно Указаниям по проектированию сети физкультурно-спортивных сооружений городов и поселков городского типа ВСН 2-71, территория физкультурно-спортивного центра должна составлять от 0,18 до 0,3 га. Пунктом 8 Санитарных правил устройства и содержания мест занятий по физической культуре и спорту, утвержденных 30 декабря 1976 г. N 1567-76, установлено, что по периметру земельного участка комплексов открытых спортивных сооружений должны предусматриваться ветро - и пылезащитные полосы древесных и кустарниковых насаждений шириной не менее 10 м. Земельные участки для зданий лыжных баз (без трасс и трамплинов) должны занимать 0,3 - 0,5 га, а стоянки автомобилей должны обустраиваться исходя из нормы 25 кв. м на одно место с количеством мест - одно на 30 - 40 единовременно катающихся (п. 36 указанных Санитарных правил). Здания спортивных залов должны размещаться с отступом от красной линии застройки не менее 6 м (п. 72 Санитарных правил) и т. д.; - уточнить правила землепользования и застройки г. Москвы или Московской области (в зависимости от того, куда относился земельный участок в момент его отведения) в части регулирования размера земельного участка, необходимого для эксплуатации тех или иных объектов на момент отведения участка для их строительства; - проанализировать документы по выделению земельного участка для размещения указанных объектов; - внимательно изучить проектную документацию на строительство объектов недвижимости, расположенных на участке, в части определения размера земельного участка, необходимого для их использования. 2. Критериями, нашедшими отражение в судебной практике, такими как равномерная застройка участка <5>, обеспечение права беспрепятственного использования собственником объекта недвижимого имущества (в том числе возможность свободного прохода, проезда к объектам <6>; наличие функциональных связей между объектами) <7>. -------------------------------- <5> Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2006 по делу N КГ-А41/13500-05. <6> Пункт 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105. <7> Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2005 по делу N Ф09-1481/04-ГК.

3. Точными данными об объектах, расположенных на участке. При этом следует выяснить, имеются ли на фрагментах участка, не занятых зданиями (строениями, сооружениями), подземные части этих объектов (подвалы и пр.); подземные объекты и объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для эксплуатации основных зданий и сооружений; наземные объекты, не входящие в состав основных объектов, но примыкающие к ним и необходимые для их использования (пандусы, стоянки и пр.). Все эти объекты обосновывают приватизацию участка в полном размере. Однако для ее проведения права на них необходимо доказывать и регистрировать их за РФ и ФГУПом (исключая подземные части объектов недвижимости, наличие которых на незастроенных фрагментах участка означает занятие этих фрагментов данными объектами недвижимости).

Орган, принимающий решение о приватизации участка

Вне зависимости от применяемого способа приватизации (согласно абз. 2 или 3 п. 2 ст. 28 Закона) по основаниям, изложенным в разделе о приватизации земельного участка под имущественным комплексом ФГУПа, на участок, занимаемый объектами социально-культурного назначения, также целесообразно зарегистрировать право собственности РФ. Соответственно, после регистрации этого права органом, принимающим решение о приватизации участка, будет являться ФАУФИ. Основания отнесения участка под объектами социально-культурного назначения ФГУПа к федеральной собственности аналогичны основаниям отнесения к федеральной собственности земельного участка под имущественным комплексом ФГУПа, изложенным выше.

------------------------------------------------------------------

Название документа