К вопросу о правах временных жильцов

(Крюкова Е. С.) ("Семейное и жилищное право", 2006, N 4) Текст документа

К ВОПРОСУ О ПРАВАХ ВРЕМЕННЫХ ЖИЛЬЦОВ

Е. С. КРЮКОВА

Крюкова Е. С., ассистент кафедры гражданского и предпринимательского права СамГУ.

Наниматель и проживающие с ним члены семьи могут разрешить временное проживание другим гражданам без взимания платы за пользование жилым помещением и без заключения какого-либо договора. Лиц, проживающих на таких условиях, называют временными жильцами. Законом (ст. 80 ЖК РФ; ст. 680 ГК РФ) предусмотрены следующие условия такого вселения: во-первых, взаимное согласие нанимателя и членов семьи (для договора коммерческого найма - лиц, постоянно проживающих с нанимателем), во-вторых, предварительное уведомление наймодателя. Кроме того, наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления. Изменение в законодательстве условий вселения с нормы жилой площади на учетную норму представляется вполне логичным. Именно нарушение учетной нормы может создавать препятствия для нормального проживания в жилом помещении, так как учетная норма является тем нормативом, из которого исходит законодатель при определении нуждаемости в улучшении жилищных условий. Безвозмездный характер пользования жилым помещением сближает временного жильца с ссудополучателем. В литературе отсутствует единая позиция по указанному вопросу. Так, по мнению В. Ф. Маслова, "договор между нанимателем и временным жильцом по своему правовому содержанию относится к договору ссуды, т. е. безвозмездного пользования имуществом" <1>. С точки зрения Ю. К. Толстого, отношения между нанимателем и временными жильцами вообще не поддаются строгому юридическому нормированию <2>. По справедливому, на наш взгляд, утверждению Е. В. Богданова, полностью уравнивать временных жильцов и ссудополучателей нельзя: они пользуются жилыми помещениями по различным основаниям. В первом случае это договор безвозмездного пользования имуществом, во втором - соглашение между гражданами о вселении в качестве временного жильца. Какое из оснований выбирается в каждом конкретном случае - решают наниматель и члены его семьи. Вполне допустима ситуация, когда у нанимателя граждане могут проживать и как ссудополучатели, и как временные жильцы. Задача правоприменительных органов состоит в том, чтобы дать правильную юридическую квалификацию спорным правоотношениям применительно к конкретной ситуации. Права ссудополучателя в большей мере гарантированы, чем права временного жильца. Такое положение прослеживается при анализе норм о прекращении прав пользования жилым помещением указанными лицами <3>. Для временных жильцов установлен возможный предельный срок их проживания - шесть месяцев подряд, если срок их проживания не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение по истечении семи дней с момента предъявления к ним такого требования. Кроме того, их права прекратятся с прекращением прав нанимателя жилого помещения. Права ссудополучателя не прекращаются досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Ссудодатель может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 699 ГК РФ). -------------------------------- <1> Маслов В. Ф. Право на жилище. С. 56. <2> См.: Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Изд-во Ленинград. ун-та, 1974. С. 115. <3> См.: Богданов Е. В. Право на жилище. Минск: Изд-во "Университетское", 1990. С. 64 - 65.

Отличие временных жильцов от поднанимателей точно, на наш взгляд, подмечено В. Р. Скрипко. Так, если вселившееся лицо не состоит с нанимателем в договорных отношениях, не занимает определенной площади и не уплачивает вознаграждение за занимаемое помещение, то такое лицо не считается поднанимателем и может быть выселено по требованию нанимателя в любое время <4>. -------------------------------- <4> См.: Скрипко В. Р. Охрана жилищных прав граждан М.: Госюриздат, 1959. С. 44 - 45.

Однако временно проживать в жилом помещении могут также опекуны (попечители), подопечные, домработники и иные лица, выполняющие работу, сопровождающуюся необходимостью жить по месту ее выполнения. Все эти права не носят самостоятельного характера, ограничены временем выполнения определенных функций. Так, например, опекун вселяется к подопечному или вселяет подопечного в свое жилое помещение на время выполнения своих обязанностей. На наш взгляд, ошибочно относить перечисленных лиц к временным жильцам и распространять на них соответствующие положения законодательства. Для таких категорий проживающих есть самостоятельные основания вселения и пользования жилым помещением, определенные в договоре (возмездном или безвозмездном) или в законе. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Деление жилищных прав на самостоятельные и несамостоятельные используется многими авторами <5>, но при этом в теории нет единства относительно критерия такой классификации. В частности, В. Р. Скрипко выделил в качестве критерия зависимость одного права от другого <6>. В. П. Грибановым указано одновременно несколько критериев такого деления: срочность и зависимость от прав других <7>. Среди граждан, имеющих самостоятельные права на жилые помещения, им названы собственники, члены их семей, наниматели жилых помещений во всех видах жилищных фондов и члены их семей, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов. К другой категории пользователей отнесены поднаниматели, временные жильцы, опекуны, попечители, подопечные и домработницы <8>. Аналогичное деление приводится и у ряда других авторов <9>. В. Ф. Чигир охарактеризовал такие отношения как "вторичные жилищные правоотношения". По его мнению, особенностью вторичных жилищных правоотношений является то, что они носят производный, зависимый характер и прекращаются одновременно с прекращением жилищного правоотношения с самим титульным пользователем. Как правило, такие "вторичные" пользователи приобретают право пользования жилым помещением на определенное время <10>. -------------------------------- <5> См.: Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М.: Знание, 1983. С. 54 - 59; Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 48 - 51; Рамзаев П. В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов. М.: Юрид. лит., 1974. С. 80; Красавчиков О. А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства: Межвуз. сб. науч. тр. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 23. <6> См.: Скрипко В. Р. Указ. соч. С. 14. <7> См.: Грибанов В. П. Указ. соч. С. 54 - 55. <8> См.: Грибанов В. П. Указ. соч. С. 55 - 59. <9> См.: Скрипко В. Р. Указ соч. С. 39, 45; Толстой Ю. К. Указ. соч. 1996. С. 48 - 51. <10> Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск: Вышэйш. школа, 1968. С. 106.

Думается, что в основе этой классификации лежат одновременно несколько критериев. В первую очередь это зависимость от других прав. Во-вторых, определенная ограниченность во времени. И в-третьих, отсутствие каких-либо правомочий распорядительного характера в отношении жилого помещения. Наличие какого-либо одного признака недостаточно. Практическая значимость представленного деления применительно к временным жильцам ярко проявляется при прекращении прав на жилое помещение. В связи с тем что временные жильцы, опекуны, попечители, подопечные, лица, связанные с собственником (нанимателем) трудовыми отношениями и проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, самостоятельных прав на жилое помещение не имеют, то, например, в случае капитального ремонта, реконструкции, сноса жилого дома их права в отношении жилого помещения прекращаются. Другое жилое помещение или иное возмещение им не предоставляется. В ряде случаев законодатель специально обозначает такие последствия. Так, в ст. 79, 80 ЖК РФ указано, что при прекращении договора социального найма прекращается договор поднайма и права временных жильцов. При отказе освободить жилое помещение поднаниматель вместе с проживающими с ним гражданами, а также временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

------------------------------------------------------------------

Название документа