Земельный участок: понятие о его составных частях и принадлежностях в зарубежном гражданском праве

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: ПОНЯТИЕ О ЕГО СОСТАВНЫХ ЧАСТЯХ И ПРИНАДЛЕЖНОСТЯХ В ЗАРУБЕЖНОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

В. В. ЧУБАРОВ

Чубаров В. В., заведующий отделом предпринимательского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук.

Хорошо известно, что впервые на необходимость деления вещей на движимые и недвижимые обратили внимание римские юристы. Они же выработали общий подход к соотношению земельного участка как главной вещи и связанных с ним вещей. Римляне исходили из того, что земля в своем естественном состоянии доминирует над остальными предметами природы. Часто их связь с землей столь неразрывна, что юридически рассматривать земельный участок и связанный с ним предмет материального мира отдельно невозможно. В силу этого недвижимостью в римском праве признавались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Сюда относились постройки, посевы, насаждения, и все это называлось res soli - естественная или искусственная часть поверхности земли <1>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <1> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. М., 1994. С. 148.

Эти связанные с землей и скрепленные с ее поверхностью предметы не признавались самостоятельным объектом недвижимости, а рассматривались как составная часть поверхности земли. Они подлежали единому правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. В римском праве отдельная собственность на дом и на землю представлялась невозможной. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как res soli - часть поверхности земли <2>. -------------------------------- <2> См.: Римское частное право. С. 148.

Римские же юристы обратили внимание на то, что другая группа предметов материального мира хотя и не является составной частью земельного участка, но также призвана служить ему. Причем служить, как правило, не физически, а экономически. Все это вполне укладывалось в их учение о вещи главной и вещи побочной, по которому основными видами побочных вещей считались: а) часть вещи; б) ее принадлежность; в) плоды вещи <3>. Поэтому вторую группу предметов материального мира они относили к принадлежностям земельного участка и распространяли на них общий принцип - accesorium sequitur principale - придаточная вещь следует за главной. Это означало, что в отличие от составной части земельного участка такие вещи, как сельскохозяйственный инвентарь, скот и т. п., признавались самостоятельными вещами и могли существовать отдельно. Однако в силу их хозяйственной связи с земельным участком предполагалось, что они являются его принадлежностями и, при отсутствии специального соглашения, следуют его судьбе. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <3> Римское частное право. С. 152.

Приблизительно те же правила действовали в отношении плодов (fructus naturales) и доходов (fructus civiles), получаемых от земельного участка. Пока плоды находились в связи с производящей их вещью, они составляли ее часть и не могли быть предметом особых отношений <4>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <4> Там же. С. 153 - 154.

В дальнейшем римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был позаимствован законодательствами развитых государств. Однако национальные особенности этих стран, обилие вещей, в том числе технологически сложных, но все же связанных с землей, - все это привело к тому, что принцип superficies solo cedit в законодательствах этих стран проводится с различной степенью последовательности. Примером практически идеального воплощения этого принципа в жизнь в новых экономических условиях является законодательство Германии. Ключевую роль в определении понятий "земельный участок", "составная часть земельного участка" и "принадлежность земельного участка" играют здесь § 93 - 106 и § 926 ГГУ и практика их применения. В § 93 ГГУ дается общее определение "существенной составной части вещи": "Составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности (существенные составные части), не могут быть предметом отдельных прав". Анализируя это определение, Л. Эннекцерус пишет: "Сущность проблемы составных частей (вещи) с ее хозяйственной и правовой стороны заключается в том, что правопорядок ставит перед собой задачу воспрепятствовать разрушению хозяйственных связей вследствие разрыва между частями вещи" <5>. Л. Эннекцерус называет следующие признаки существенной составной части вещи: -------------------------------- <5> Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. С. 28.

1) наличие телесной, хотя бы и слабой связи между составными частями. В ее отсутствие речь может идти либо о принадлежности, либо о целом, объединяющем различные вещи, либо о совершенно самостоятельных частях <6>; -------------------------------- <6> Там же. С. 27 - 28.

2) самой по себе телесной связи недостаточно. Для понятия составной части требуется, чтобы целое, охватывающее составные части, рассматривалось по воззрению оборота как одна вещь <7>. Поэтому судебная практика исходит из того, что сеть проводов, проходящих над иным земельным участком, чем тот, где получается электроэнергия, существенной составной частью земельного участка не считается <8>. Точно так же система труб, проведенная от газового завода, не является составной частью участка, на котором расположен завод <9>. -------------------------------- <7> Там же. С. 28. <8> RGE, 83. S. 69; 87. S. 44. <9> RG Warn. 1915. N 271.

В том случае, когда воззрения оборота по поводу признания того или иного предмета существенной составной частью вещи еще не сложились, немецкая правовая доктрина опирается на дополнительные критерии: способ и длительность связи частей вещи; их приспособленность друг к другу и хозяйственная взаимозависимость. В § 94 ГГУ дается определение уже существенной составной части земельного участка. Л. Эннекцерус полагает, что в отличие от общего определения данный параграф ГГУ наличия тесной хозяйственной связи между существенными составными частями земельного участка не требует. В § 94 ГГУ упор, по его мнению, сделан на тесную телесную связь между земельным участком и его существенными составными частями <10>. -------------------------------- <10> См.: Эннекцерус Л. Указ. соч. С. 30.

В итоге существенными составными частями земельного участка признаются: а) строения. При этом прочной считается такая связь строения с землей, при которой отделение его от земли приводит к несоответственно большим затратам усилий и крупным издержкам или к несоразмерным повреждениям <11>. Соответственно, каменные ограды, глухие заборы, каналы, дренажные и иные трубы, как правило, рассматриваются судебной практикой в качестве существенных составных частей земельного участка <12>. Напротив, при установке без постоянного закрепления барака из гофрированной стали или палатки прочная связь с землей отсутствует и они не могут рассматриваться в качестве ее существенной составной части <13>; -------------------------------- <11> Там же. С. 31. <12> Там же. <13> Muller K. Sachenrecht. З Auflage. Koln; Berlin; Bonn; Munchen. Carl Heumanns KG. 1993. S. 11 - 12.

б) в соответствии с абз. 2 § 94 существенными составными частями строения признаются также "вещи, которые включены в него для его возведения". По мнению К. Мюллера, включение вещи в состав строения предполагает, что между строением и вещью устанавливается пространственная связь, которая, однако, не должна быть жесткой в смысле абз. 1 § 94 ГГУ <14>. Достаточно, чтобы радиатор был присоединен к трубе, хотя впоследствии он может быть снят без значительных затрат <15>. -------------------------------- <14> Ibid. <15> Ibid.

Вещь считается включенной в состав строения, если строение в своем конкретном виде законченным без включенной вещи считаться не может. В частности, в жилом здании для его эксплуатации должна быть не только система отопления, но и раковина, ванна, электрическая или газовая плита <16>. -------------------------------- <16> Muller K. Sachenrecht. S. 12.

К. Мюллер обращает также внимание на то, что через взаимосвязь абз. 1 и 2 § 94 ГГУ вещи, включаемые в состав строения, становятся существенными составными частями земельного участка. "Если газовая плита, - пишет он, - является существенной составной частью строения, а строение - существенной составной частью земельного участка, то тем самым газовая плита становится существенной составной частью земельного участка и предметом самостоятельного права собственности не является" <17>; -------------------------------- <17> Ibid.

в) согласно немецкому праву существенной составной частью земельного участка являются также его продукты (плоды), пока они находятся в неразрывной связи с почвой, а также посеянные на земельном участке семена и посаженные растения. Таковыми они являются не только тогда, когда пустили корни, но и тотчас после посадки и посева (абз. 1 § 94 ГГУ); г) наконец, существенной составной частью земельного участка считаются права, связанные с правом собственности на него (§ 96 ГГУ). К ним, в частности, относятся: предиальные сервитуты, право преимущественной покупки, реальные обременения, если они установлены в пользу того, кто в настоящее время является собственником земельного участка <18>. Сказанное, в свою очередь, означает, что принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и т. п. могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь. -------------------------------- <18> См.: Эннекцерус Л. Указ. соч. С. 36.

При этом отдельные процессуальные права, например предварительная отметка о притязании на соглашение о передаче права собственности, сделанная в интересах настоящего собственника, судебной практикой к числу существенных составных частей участка не относятся <19>. -------------------------------- <19> RGE. 128. S. 248.

Правовое положение существенной составной части земельного участка по немецкому праву аналогично положению составной части земельного участка в римском праве. Как самостоятельная недвижимость она не существует <20>. Сказанное отнюдь не препятствует возникновению обязательственных отношений по поводу существенной части земельного участка. Так, можно продать плоды участка на корню, сдать внаем один этаж дома, даже продать дом на слом - во всех этих случаях предметом обязательства будут служить движимые вещи - строения, плоды и семена <21>. -------------------------------- <20> См.: Эннекцерус Л. Указ. соч. С. 28 - 29, 34. <21> Там же. С. 35.

От понятия "существенная составная часть земельного участка" (§ 94 ГГУ) отграничивается понятие "кажущаяся (мнимая) составная часть земельного участка". Ее содержание раскрывается в § 95 ГГУ, согласно абз. 1 которого вещи, связанные с землей лишь для временных целей, составными частями земельного участка не становятся. Как отмечает, ссылаясь на немецкую литературу и судебную практику, Е. А. Баранова, временно соединенными с земельным участком являются строительные леса, заборы, ярмарочные помосты, трибуны для демонстраций, выставочные павильоны и т. д. <22> Презюмируется также текущее, преходящее соединение с земельным участком построек, осуществленных на основании обязательственного договора (аренды, ссуды и др.). Более того, во втором предложении абз. 1 ст. 95 ГГУ содержится указание на то, что строения или иные объекты, возведенные на чужом земельном участке управомоченным лицом, обладающим вещным правом, также существенными составными частями земельного участка не становятся. Все эти здания и строения признаются движимыми вещами, и их можно закладывать, дарить, продавать наподобие книги, картины и т. п. Как отмечает К. Мюллер, переход права собственности на такую вещь осуществляется по правилам § 929 ГГУ как на движимую вещь <23>. -------------------------------- <22> Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 58. <23> Muller K. Sachenrecht. S. 12.

На наш взгляд, сам факт существования второго предложения абз. 1 § 95 ГГУ свидетельствует о достаточно жестком проведении в жизнь немецким законодателем римской формулы superficies solo cedit. С одной стороны, возведенная на чужом земельном участке вещь (строение) предназначена служить собственнику строения, а не собственнику земельного участка. С другой - нельзя полностью игнорировать сам факт присутствия строения на чужой земле, особенно если оно носит капитальный характер. Поэтому законодатель отказывается признавать такое строение существенной составной частью земельного участка и включает его в оборот в качестве движимой вещи. Единственное полновесное исключение из общего правила superficies solo cedit составляет, по справедливому утверждению Л. Ю. Василевской, строение на праве наследственной застройки <24>. Наследственное право застройки представляет собой ограниченное вещное право пользования чужим земельным участком под застройку. Для собственника земельного участка такое обременение земельного участка является достаточно выгодным, поскольку, во-первых, возрастает стоимость земельного участка, а во-вторых, он получает плату за его использование <25>. Формально законодатель не признает за обладателем права наследственной застройки права собственности на строение на чужой земле как на объект недвижимости. Объектом недвижимости признается само право наследственной застройки (das Erbbaurecht). Такое строение согласно § 12 Положения о наследственном праве застройки (Verordnung uber das Erbbaurecht) от 15 мая 1919 г. (с изменениями и дополнениями от 9 июня 1998 г.) признается существенной составной частью наследственного права застройки. В то же время, когда у обладателя строения возникает потребность распорядиться им (продать, завещать и т. п.), он отчуждает не само строение, а право застройки. При этом отчуждение вещного права застройки, как убедительно показывает Л. Ю. Василевская, подчиняется правилам, регулирующим отчуждение недвижимого имущества <26>. По истечении срока действия договора наследственной застройки (66, 70, 99 лет) строение переходит к собственнику земли за компенсацию либо собственник земли вправе, если это определено договором, потребовать от суперфициара выкупа земельного участка <27>. -------------------------------- <24> См.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 409. <25> См.: Баранова Е. А. Указ. соч. С. 58. <26> См.: Василевская Л. Ю. Указ. соч. С. 414. <27> См.: Баранова Е. А. Указ. соч. С. 59.

К числу принадлежностей земельного участка § 97 ГГУ относит движимые вещи, которые, не будучи составными частями главной вещи, служат ее хозяйственному назначению и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с главной вещью. Из этого определения видно, что в отличие, например, от дореволюционного российского права по немецкому праву один земельный участок принадлежностью другого служить не может. Кроме того, в § 98 ГГУ в отношении отдельных случаев раскрывается понятие "хозяйственное назначение" главной вещи. Так, хозяйственному назначению строения, предназначенного для промышленного производства, в частности мельницы, кузницы, пивоварни, фабрики, служат производственные машины и иное оборудование. В свою очередь, судебная практика толкует это положение закона достаточно широко, распространяя на иные виды производств. В частности, инвентарь ресторана признается принадлежностью здания, нижний этаж которого отведен под ресторан <28>, гостиничный омнибус - принадлежностью гостиницы <29>, машины и оборудование типографии - принадлежностью здания типографии <30>. -------------------------------- <28> RGE. 48. 207. <29> RGE. 47. 200. <30> RG. Jur. W. 1918. S. 321.

Сеть проводов электростанции и трубы газопровода считаются по большей части принадлежностью того земельного участка, на котором расположены электростанция или газовый завод. Обоснованием этому служит тот факт, что они находятся не на самом земельном участке и в отсутствие прочной с ним связи не превратились в его существенную составную часть. Кроме того, они не стали существенной составной частью и тех участков, через которые они проходят <31>. -------------------------------- <31> RGE. 83. S. 69; RG. Warn. 1915. N 271.

Согласно абз. 1 § 926 ГГУ при отчуждении земельного участка принадлежность, если не доказано иное, следует судьбе главной вещи и переходит к приобретателю вместе с правом собственности на участок. Гражданское законодательство и правовая доктрина США таким понятием, как "существенная составная часть" земельного участка, не оперируют. Но и здесь используется термин "fixture", т. е. движимость, продаваемая вместе с домом или земельным участком. В целом толкование термина "fixture" соответствует тому, что в римском праве понималось под составной частью или принадлежностью вещи. "Fixture считается вещь, которая, изначально являясь движимой, присоединена (прикреплена) к земле более или менее постоянным способом и в силу этих обстоятельств рассматривается законом как часть недвижимости, принадлежащая собственнику земли" <32>. Дабы избежать двусмысленности в определении fixture для недвижимых и движимых вещей, Джеймс А. Вебстер предлагает даже именовать их применительно к недвижимости реальными (real fixtures) <33>. -------------------------------- <32> Webster James A. Webster`s, Real estate Law in North Carolina. Charlottesville. Virginia. 1981. P. 13. Аналогичное содержание вкладывает в этот термин Вильям Е. Барби (Burby William E. Handbook of the Law of real property Third edition. St. Paul, Winn. West Publishing Co. 1965. P. 21 - 24). <33> Webster James A. Op. cit. P. 14. Он отмечает, что отдельные авторы и судьи подчас понимают под термином "fixture" движимые вещи, которые могут быть отделены от земли и, следовательно, являются движимостью. Термин "реальные принадлежности" он предлагает в противовес такому пониманию fixtures (Ibid.).

Судебной практикой и правовой доктриной США выработан ряд критериев, который позволяет определить, становится ли вещь частью или принадлежностью недвижимости (real fixtures) или нет. Первым таким критерием служит наличие явно выраженного соглашения сторон о присоединении вещи к земле на постоянной основе <34>. Если по соглашению между арендодателем и арендатором земли арендодатель обязуется построить здание и затем передать его в собственность арендатора, а затем, по истечении срока аренды, удалить здание и установленное в нем оборудование, то здание и оборудование не становятся частью недвижимости <35>. -------------------------------- <34> Webster James A. Op. cit. P. 15. <35> Webster James A. Op. cit. P. 15 - 16.

В деле Causee v Orton суд установил, что арендодатель имел право разрушить здание и забор, построенные арендатором, т. к. договор аренды по истечении срока аренды предоставлял ему такое право <36>. -------------------------------- <36> 171 N. C. 375, 88 S. E 513 (1916).

Вторым критерием может служить характер присоединения движимой вещи к земле, т. е. способен ли разрыв с землей причинить ущерб самой присоединенной вещи или земельному участку, к которому она присоединена? Если движимая вещь не может быть отделена от земли или здания без серьезного причинения вреда земле или зданию, то это является серьезным доказательством того, что присоединение планировалось как постоянное и такая вещь в целом будет рассматриваться как часть недвижимого имущества <37>. Так, по делу Bryan v Lawrence суд постановил, что дистилляторы, вмонтированные в кирпич, и известковое покрытие стены, которые не могут быть устранены без разрушения кладки, являются недвижимостью <38>. -------------------------------- <37> Webster James A. Op. cit. P. 15 - 16. <38> 50 N. C. 337 (1858).

Кроме того, если сам материал или прибор, вмонтированные в стену, не могут быть изъяты без фактического разрушения или расчленения материала или прибора, они также являются частью недвижимости <39>. Напротив, в Калифорнии в деле M. P. Moller Inc. v Wilson суд не признал за собственником земли право рассматривать помещенный внутри дома, в специальной нише, музыкальный орган в качестве части или принадлежности недвижимости. Суд исходил из того, что дом расположен в жилой зоне, а размещение органа внутри такого дома нельзя рассматривать в качестве обычного и подходящего для использования в жилищной собственности <40>. -------------------------------- <39> Webster James A. Op. cit. P. 16. <40> S Cal. 2d 31, 63 P. 2d 818 (1936).

Третьим критерием выявления real fixtures служит характер взаимоотношений между лицом, присоединившим вещь к недвижимости, и другими кредиторами. Когда вещь присоединена лицом, которое одновременно является собственником земельного участка и присоединяемой движимой вещи, последняя становится частью недвижимости, если только не будут представлены веские доказательства противоположного. Такова презумпция, которая существует в американском праве и проистекает из того, что собственник, воздвигающий строение (сооружение) на своей земле, намеревается извлекать пользу из земли постоянно <41>. -------------------------------- <41> Webster James A. Op. cit. P. 18.

Четвертый критерий - природа и цель присоединения движимости к земле, т. е. сделано ли это для достижения "торговой", "сельскохозяйственной", "домашней" или "декоративной" цели? Данный критерий действует, как правило, в отношениях между собственником земли и ее владельцем. Поскольку интерес владельца земли всегда временный, едва ли можно предположить, что владелец, присоединяя ту или иную вещь к недвижимости, намеревается сделать тем самым подарок собственнику земли. Отсюда презумпция, что владелец, присоединяя вещь к земле, намеревался сохранить ее движимой и возвратить себе <42>. -------------------------------- <42> Webster James A. Op. cit. P. 19.

Деление присоединяемых вещей с учетом целей их присоединения позволяет американским судам по-разному решать вопрос о возможности отделения присоединенной к земле вещи. Так, зеркала, гардеробы, печи, радиаторы, люстры, мраморные камины и даже деревянная обшивка, прикрепленная посредством шурупов, могут быть возвращены многолетнему владельцу <43>. Однако, будучи прикрепленными к недвижимости с домашней или декоративной целью, они могут быть возвращены лишь при точном подтверждении их временного характера, когда движимость может быть отсоединена без разрыва и ущерба недвижимому имуществу <44>. -------------------------------- <43> Ibid. P. 25. <44> Webster James A. Op. cit. P. 26.

Что же касается произрастающих на земельном участке природных (нерукотворных) растений, то они к разряду fixtures не относятся, однако признаются частью недвижимости сами по себе. "Вещи, которые представляют собой натуральное или стихийное развитие природы и требуют небольшого (не ежегодного) выращивания или культивации, такие как деревья, травы или кустарники, признаются частью земли, к которой они присоединены, и их называют "fructus naturales"... С того момента, как "fructus naturales" считаются недвижимостью, контракты и передачи правового титула на них (conveyances) должны совершаться в письменной форме согласно разделу о недвижимом имуществе Закона о мошеннических действиях" <45>. -------------------------------- <45> Ibid. P. 11.

Напротив, растущий урожай, т. е. вещи, которые являются результатом ежегодного труда и культивации, в особенности если они ежегодно обновляются и собираются как злачные культуры, садовые продукты и т. п. (fructus industriales), рассматриваются в американском праве как движимость <46>. Но даже эти вещи при определенных обстоятельствах могут быть признаны частью недвижимости. Так, растущий урожай будет переходить вместе с передачей прав на землю, если только продавец земли не сделает исключение и не оставит урожай за собой <47>. -------------------------------- <46> Webster James A. Op. cit. P. 12. <47> Burby William E. Op. cit. P. 16.

Нетрудно заметить, что римское правило superficies solo cedit соблюдается в законодательстве США достаточно полно. Во всяком случае, вещь, признанная частью или принадлежностью земельного участка либо его fructus naturales, сама становится недвижимостью и следует судьбе земельного участка. Самым значительным отступлением от этого принципа в законодательстве Франции следует признать существование строений как самостоятельной недвижимости на чужой земле (ст. 519 ФГК). Однако в ст. 553 ФГК содержится двоякая презумпция, которая в целом не позволяет поставить под сомнение главенствующую роль земельного участка по французскому гражданскому праву. Содержание этих презумпций таково: а) сооружения, насаждения и работы на земельном участке предполагаются произведенными собственником участка; б) лицо, возводящее сооружения или делающее насаждения, предполагается собственником материалов и деревьев. С учетом сказанного есть основания прийти к выводу о том, что римский принцип superficies solo cedit при его полном воплощении может иметь двойной контекст, состоящий в признании: а) земельного участка главной (доминирующей) вещью; б) единственной недвижимой вещью. В то же время изучение законодательства Франции и США дает основания считать, что в зависимости от национальных особенностей этих стран реализация принципа superficies solo cedit может достигаться и в рамках иных правовых моделей. Его реализация во многом связана с тем, какую из двух моделей определения понятия "недвижимость" выбирает та или иная страна. По мнению С. А. Бабкина, в мировом законодательстве можно принципиально выделить две концепции определения понятия "недвижимость": концепция "множественности видов недвижимости" и концепция "земельного участка" <48>. В рамках первой закон говорит о нескольких различных объектах, относящихся к недвижимости. В этом случае помимо земельного участка самостоятельными объектами недвижимости признаются иные, прежде всего здания (строения) на чужом земельном участке. К законодательным актам, в которых эта концепция воплощена в жизнь, С. А. Бабкин в первую очередь относит Французский гражданский кодекс. Вторая концепция, берущая свое начало, по мнению С. А. Бабкина, непосредственно из римского права, исходит из единства всякой недвижимости и рассматривает строение на земельном участке в качестве принадлежности последнего <49>. К законодательствам такого типа он относит законодательство Германии, Швейцарии, Австрии. Сразу следует обратить внимание на одну неточность, которую авторы, пишущие на тему о недвижимом имуществе по зарубежному праву, довольно часто допускают. Начиная с Древнего Рима и далее по законодательству тех стран, которые исповедуют концепцию "земельного участка как единого объекта недвижимости", строение на земельном участке рассматривается не как принадлежность, а как составная (существенная составная) его часть. Что же касается принадлежностей земельного участка, то таковыми признаются исключительно движимые вещи (сельскохозяйственный инвентарь, скот, при определенных условиях картины и мебель внутри дома и т. п.), которые следуют его судьбе, если иное не предусмотрено законом или договором. -------------------------------- <48> См.: Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 53. <49> См.: Бабкин С. А. Указ. соч. С. 52.

Таким образом, первая модель реализации римского принципа superficies solo cedit (ее условно можно назвать римской или немецкой) предполагает наличие следующих моментов: признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости: признание здания, строения или сооружения существенной составной частью земельного участка и невозможность их самостоятельного отчуждения отдельно от земельного участка; расширение круга объектов недвижимости за счет введения "юридических земельных участков" в виде прав на недвижимое имущество; возможность признания принадлежностью земельного участка только движимых вещей. Вторая модель реализации этого принципа (Франция, США и другие страны) включает в себя следующие черты: признание земельного участка главной недвижимой вещью; признание недвижимостью не только земельного участка, но и иных телесных вещей, прежде всего зданий на чужой земле. В случае признания недвижимостью иных телесных вещей законодатель и судебная практика тем не менее стремятся определить характер прав на земельный участок у собственника такой недвижимости; возможность признания недвижимостью бестелесных вещей в виде прав на земельный участок; определение юридической связи между земельным участком как главной вещью и иной расположенной на нем недвижимостью посредством использования двух понятий: составная часть и принадлежность. Первая из названных моделей предполагает более жесткую юридическую связь между земельным участком и расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, а также минимальное количество исключений из правила о земельном участке как едином объекте. Отнесение к формам реализации принципа superficies solo cedit второй модели, на наш взгляд, можно объяснить тем, что за границами исключений из правил принцип земельного участка как главной вещи сохраняет свое решающее значение.

Название документа