Организация А приобрела по договору купли-продажи объект недвижимого имущества (офисное здание), произвела реконструкцию данного помещения и сдала данный объект в аренду организации Б на 11 месяцев (краткосрочный договор аренды). Однако как в момент заключения договора аренды, так и в момент передачи объекта в аренду не было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и право собственности организации А на объект не было зарегистрировано

Являются ли указанные обстоятельства основанием для признания данной сделки (договора аренды) недействительной? Можно ли предусмотреть в договоре аренды, что арендатор должен самостоятельно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию? Предусмотрена ли ответственность для арендодателя за предоставление в аренду объекта, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию? Предусмотрена ли ответственность арендатора за эксплуатацию такого объекта без разрешения?

Ответ: Краткосрочный договор аренды недвижимого имущества при отсутствии регистрации права собственности арендодателя на данный объект является ничтожным. В договоре аренды неправомерно указывать, что арендатор должен самостоятельно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если арендодатель его не получил после проведения реконструкции объекта. Арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных сдачей в аренду такого объекта.

Арендатор, который эксплуатирует объект недвижимого имущества без разрешения на ввод его в эксплуатацию, может быть привлечен к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Если рассматривать реконструкцию помещений объекта недвижимости, которую осуществил арендодатель, как его эксплуатацию, то арендодатель также подлежит привлечению к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Обоснование: Аренда зданий и сооружений является отдельным видом договора аренды и регулируется нормами параграфа 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В параграфе 4 гл. 34 ГК РФ отсутствуют нормы, которые устанавливают специальные требования к арендодателю, сдающему в аренду здание или сооружение на срок менее года. В связи с этим на основании ст. 625 ГК РФ к договору аренды зданий и сооружений применяются положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 34 ГК РФ, в том числе ст. 608 ГК РФ. В соответствии с ней право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация проводится органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. п. 1, 2 ст. 2 Закона).

Поскольку в момент заключения договора аренды право собственности организации А на объект недвижимого имущества не было зарегистрировано, организация А не являлась его собственником. Заключая договор, организация А нарушила императивное требование ст. 608 ГК РФ, поскольку не имела полномочий на сдачу объекта недвижимости в аренду.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Законодательство не содержит положений об оспоримости договора аренды недвижимого имущества, заключенного при отсутствии права собственности на это имущество, зарегистрированного в установленном законом порядке, и не предусматривает специальных последствий заключения такого договора. Следовательно, договор аренды недвижимости, заключенный лицом, которое не являлось ее собственником в соответствии с данными ЕГРП, в силу ст. 168 ГК РФ признается ничтожным. В арбитражной практике имеется много прецедентов, в которых суды высказывали такое мнение (например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2012 N Ф03-5975/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу N А43-16475/2009, ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09).

Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регулируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Такое разрешение должен получать застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ч. 2 ст. 55, п. 16 ст. 1 ГрК РФ). Застройщик представляет в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также иные необходимые документы (ч. 2, 3, 4 ст. 55 ГрК РФ). Разрешение оформляется на застройщика, представившего заявление (Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденная Приказом Минрегиона России от 19.10.2006 N 121). Следовательно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должна получать организация А и в договоре аренды нельзя предусмотреть, что арендатор должен получить такое разрешение самостоятельно.

ГК РФ не содержит специальных норм об ответственности арендодателя за предоставление в аренду объекта, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных сдачей в аренду такого объекта, на основании ст. 15 ГК РФ.

Часть 5 ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство. За совершение указанного правонарушения юридическому лицу грозит штраф в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется, перечислены в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Следовательно, арендатор, который эксплуатирует объект недвижимого имущества без разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию, может быть привлечен к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, если для осуществления капитального ремонта объекта не требовалось разрешение на строительство.

Пленум ВАС РФ пояснил, что субъектом административного правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства (п. 7 Постановления от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях"). Если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.

Законодательством не поясняется, что следует понимать под эксплуатацией объекта капитального строительства, в частности, можно ли рассматривать как эксплуатацию офисного здания реконструкцию его помещений. При положительном ответе на этот вопрос организация А также может быть оштрафована по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

13.09.2012