Организация (субъект малого предпринимательства) арендует здание (объект культурного наследия, г. Москва). Имеет ли организация преимущественное право выкупа арендуемого имущества?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством, если арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество не отнесено к перечню объектов культурного наследия, приватизация которого не допускается, на такое имущество распространяются общие положения о преимущественном праве арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Обоснование: Для субъектов малого и среднего бизнеса законодательством в рамках региональных программ предусматривается инфраструктурная и имущественная поддержка.

Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как видно из указанных положений, единственным критерием для выкупаемого имущества является невключение такого объекта в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (Постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган власти, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением установленных условий.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в установленном порядке уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) - требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" утвержден Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП.

В то же время согласно ст. 1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) предметами регулирования Закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества.

Исходя из этого положения Федеральных законов от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и N 159-ФЗ и иных правовых актов, принятых в их развитие, являются общими нормами, регулирующими вопросы отчуждения имущества, а положения Закона N 73-ФЗ являются специальными нормами.

Так, в соответствии со ст. 48 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются Законом N 73-ФЗ, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (ст. 50 Закона N 73-ФЗ).

При этом согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности г. Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами г. Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы в области охраны объектов культурного наследия.

В договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) включаются обязательства нового собственника по восстановлению и сохранению соответствующего памятника истории и культуры, которые являются обременениями права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия, оформляемом в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы в области охраны объектов культурного наследия.

Перечни объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), приватизация которых может быть осуществлена, формирует уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы в области охраны объектов культурного наследия после утверждения перечня объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), приватизация которых запрещена. Перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), приватизация которых запрещена, устанавливается законом г. Москвы. Приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Таким образом, с учетом всего вышесказанного, если арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество не отнесено к перечню объектов культурного наследия, приватизация которого не допускается, на такое имущество распространяются общие положения о преимущественном праве арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

И. С.Шукалов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

24.04.2014