Организация в 2011 г. приобрела находящийся в государственной собственности земельный участок, на котором находилось строение, принадлежащее организации на праве собственности. В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ учетной политикой организации предусмотрено, что сумма расходов на приобретение права на земельный участок признается расходом отчетного (налогового) периода равномерно в течение 5 лет. В 2012 г. было произведено разделение (межевание) данного земельного участка на три. Затем была произведена регистрация права собственности на три новых участка и получено три свидетельства о государственной регистрации права собственности. Разделение земельного участка было произведено с целью дальнейшей продажи двух из указанных участков. Можно ли продолжать учитывать расходы на приобретение земельного участка в целях исчисления налога на прибыль в порядке, предусмотренном ст. 264.1 НК РФ, после получения новых правоустанавливающих документов? В каком порядке следует определить прибыль (убыток) от реализации права на два выделенных участка?

Ответ: После получения новых правоустанавливающих документов на земельные участки, образованные в результате раздела ранее приобретенного земельного участка, организация вправе продолжать учитывать расходы на приобретение земельного участка в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ. По нашему мнению, прибыль (убыток) от реализации права на часть земельного участка должна определяться как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами в данном случае, по нашему мнению, следует понимать разницу между затратами налогоплательщика на приобретение соответствующей части земельного участка и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации части земельного участка, определяемой пропорционально площади соответствующей выделенной и реализованной части земельного участка.

Обоснование: В ст. 264.1 НК РФ установлено особое правило учета расходов на приобретение земельных участков для налогоплательщиков, которые приобрели земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках. Данное правило распространяется на налогоплательщиков, которые заключили договоры на приобретение земельных участков в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 268-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В п. 3 ст. 264.1 НК РФ предусмотрено два способа учета таких расходов по выбору налогоплательщика, один из которых предусматривает возможность равномерного признания суммы расходов на приобретение права на земельные участки расходами отчетного (налогового) периода в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет.

Земельные участки, а также части земельных участков являются объектами земельных отношений (пп. 2, 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Поскольку организация продает часть земельного участка, то ей необходимо выделить границы этой части земельного участка, то есть провести обязательное землеустройство (межевание земельного участка) (п. 1 ст. 68, п. 1 ст. 69 ЗК РФ, ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"). При этом не происходит выбытие (смена собственника), а производится обязательное территориальное землеустройство (межевание) с последующей государственной регистрацией образуемых при разделе участков, таким образом, перехода или прекращения права собственности не происходит. Следовательно, по нашему мнению, организация вправе продолжать учитывать расходы на приобретение земельного участка в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 264.1 НК РФ.

В п. 5 ст. 264.1 НК РФ предусмотрен порядок определения прибыли (убытка) при реализации земельного участка, приобретенного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. Так, прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами для целей ст. 264.1 НК РФ понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ. Поскольку в рассматриваемом случае продаже подлежит часть земельного участка, приобретенного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прибыль (убыток) от реализации права на часть земельного участка, по нашему мнению, должна определяться как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами в данном случае, по нашему мнению, следует понимать разницу между затратами налогоплательщика на приобретение соответствующей части земельного участка и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации части земельного участка, определяемой пропорционально площади выделенной и реализованной части.

О. А.Коренева

ООО "М-СТАЙЛ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

09.09.2012