Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами

Институт управления многоквартирными домами не случайно привлекает к себе внимание. Что скрывается за этим термином? Какие регулируемые правом отношения им охватываются? В какие правовые формы эти отношения облекаются? В настоящей статье рассматривается один из возможных подходов к поставленным вопросам.

Термин "управление" и ряд его производных фигурируют в наименованиях множества традиционных институтов и конструкций как гражданского*(1), так и административного*(2) отечественного права. Среди них заслуживает особого внимания и отдельного исследования институт управления многоквартирными домами.

1. Термин "управление" многозначен, особенно с учетом производных слов и словосочетаний с его участием. Однако во всех понятиях, обозначаемых с помощью данного термина, можно обнаружить сходные черты.

В каком значении употребляется термин "управление" в словосочетании "управление многоквартирными домами" (далее - МКД)? Жилищный кодекс (ЖК) РФ*(3) посвящает управлению многоквартирными домами целый раздел (VIII), однако законодательного определения интересующего нас понятия в нем нет. Вместе с тем, в п. 1 ст. 161 ЖК РФ определяются цели (задачи) управления МКД, среди которых перечислены: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Большинство этих целей находятся в сфере фактических (хозяйственных) отношений, некоторые имеют юридический характер. Достичь перечисленных целей можно только посредством определенной направленной деятельности. Следовательно, управление МКД - это разновидность человеческой деятельности.

Сделанный вывод вполне укладывается в рамки теории управления, поскольку, как известно, в одном из значений рассматриваемый многогранный термин обозначает именно особый вид деятельности, "превращающей неорганизованную толпу в эффективную, целенаправленную и производительную группу"*(4), "результат которой ассоциируется с наведением порядка и лучшей организацией дела"*(5), а также "процесс планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь целей организации"*(6) и заключающийся в "настраивании других людей на труд"*(7).

Для юриспруденции - науки, изучающей правовое регулирование общественных отношений, - подобное ("деятельностное") понимание управления также вполне подходит, ибо основой указанных отношений, их первичной клеточкой служат именно поведенческие акты отдельно взятых людей и общественных организаций. Определенная совокупность таких актов и является деятельностью. "Управление - это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени"*(8). "Управление в гражданском праве... это процесс организации и осуществления третьим лицом (управляющим) деятельности по осуществлению правомочий собственника в пределах, установленных законом или (и) соглашением этого лица и собственника"*(9).

2. Управление как деятельность в науке принято характеризовать посредством выявления ее содержательных и системно-структурных характеристик (т.е. определять, из каких поведенческих актов она слагается и что превращает эти отдельные разрозненные акты в систему, позволяя рассматривать их как элементы единого процесса - деятельности), субъекта управления (того, кто управляет) и объекта управления (управляемой субстанции)*(10). Последовательно рассмотрим каждый из названных признаков применительно к управлению МКД*(11).

Содержанием деятельности по управлению МКД являются отдельные поведенческие акты (действия) субъектов управления, совершаемые ими в отношении или по поводу объектов управления. Весьма удобно систематизировать эти акты по тем целям, на достижение которых они непосредственно направляются.

Так, в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в МКД поддерживается надлежащее санитарное состояние (в том числе посредством влажной уборки) лестничных клеток, чердаков, подвалов; проводится чистка и дезинфекция мусоропроводов; предупреждаются и устраняются подтопление подвалов и затопление чердаков; обеспечивается минимизация тепловых потерь; остекляются разбитые окна. Кроме того, осуществляются: косметический ремонт подъездов и лестничных клеток; надлежащее отведение воды с крыши и придомовой территории; уборка опавших листьев и выпавшего снега; обработка придомовой территории для предупреждения образования гололеда; освещение придомовой территории в темное время суток; организация стоянки личных автомобилей жильцов на придомовой территории; установка урн и периодическая очистка их от мусора; разбивка на придомовой территории клумб и газонов; стрижка деревьев и кустарников и др.

Надлежащему содержанию общего имущества в МКД, несомненно, способствуют такие действия, как наладка, поддержание в рабочем состоянии, а при необходимости восстановление и ремонт инженерных систем и оборудования дома (в том числе лифтов, вентиляционных ходов, отопительной системы, водоснабжения, канализации, мусоропровода, электрических и телефонных сетей и др.), а также строительных конструкций; периодические профилактические технические осмотры помещений, оборудования и конструкций дома; устранение незначительных неисправностей и осуществление профилактического ремонта санитарно-технического, отопительного и электротехнического оборудования; устранение текущих засоров мусоропроводов и неисправностей лифтов; организация и поддержание круглосуточной работы аварийно-диспетчерской службы и т. п.*(12)

Коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в МКД, должны включать в себя обеспечение электро-, водо-, тепло- и газоснабжения, телефонной и иной связи; устранение неисправностей, осуществление ремонта и замену электрического, санитарно-технического, отопительного и газового оборудования, их частей и конструктивных элементов; устранение засоров стояков и системы канализации, наладку, промывку и регулировку трубопроводов; ликвидацию последствий аварий, подтоплений и протечек и т. п.

Три охарактеризованные сферы управленческой деятельности в практике нередко объединяются и именуются обеспечением оптимальной эксплуатации многоквартирных домов. Именно эта цель - эксплуатация МКД в оптимальном режиме - считается главной в деятельности лиц и организаций, управляющих жилой недвижимостью*(13). Специалисты-управляющие полагают, что работа, связанная с управлением жилой недвижимостью, "практически полностью заключена в рамки эксплуатации. Можно пытаться экономить ресурсы собственников жилья, внедряя энергосберегающие технологии, каким-то образом улучшать обслуживание собственности, включая все новые сервисные услуги*(14).

Для решения вопросов пользования общим имуществом в МКД следует разработать и осуществлять меры, направленные на предупреждение и пресечение действий, причиняющих ущерб правам и законным интересам граждан, проживающих в МКД (актов хулиганства, вандализма, порчи общего имущества и т. п.), а в случае нарушения этих прав - способствовать их восстановлению и защите. Кроме того, необходимо организовать поиск лиц, заинтересованных в проведении перечисленных работ и оказании названных услуг, а также в использовании имущества многоквартирного дома и придомовой территории на возмездной основе, заключить с ними соответствующие договоры, надлежащим образом исполнять возникшие из них обязательства, требуя при том своевременного и полного исполнения обязательств от контрагентов. Надо также составлять сметы общих доходов и расходов; организовывать и контролировать внесение гражданами, проживающими в МКД, средств на общие цели; созывать и проводить общие собрания граждан, проживающих в МКД, а также обеспечивать работу домового комитета; содействовать гражданам, проживающим в МКД, в оформлении их прав на занимаемые помещения, получении документов, связанных с их правами в МКД, при необходимости представлять интересы таких граждан в государственных и муниципальных органах и в отношениях с третьими лицами и т. п.

Нетрудно заметить, что действия первых трех типов, служащие обеспечению оптимальной эксплуатации многоквартирных домов, являются чисто фактическими. В отличие от них, среди действий четвертого типа (способствующих решению вопросов пользования общим имуществом МКД) имеются действия юридического характера. Можно сказать, что действия юридические, направленные на решение вопросов пользования имуществом МКД, на организацию такого пользования, становятся основой последующих фактических действий, направленных на управление, обеспечение самого пользования этим имуществом. Управленческие юридические действия вполне могут стать предпосылкой для реализации собственником квартиры в МКД и своего правомочия распоряжения правом на квартиру.

Например, не заключив договора (соглашения) с лицом, желающим арендовать подвальное помещение МКД, невозможно обеспечить законное и одновременно рациональное пользование этим помещением. Без договора (соглашения) с гражданином, проживающим в МКД, лицо, осуществляющее управление имуществом этого МКД, не сможет оказать гражданину необходимые коммунальные услуги, скажем, устранить засор канализации или протечку батареи парового отопления, в результате пользование квартирой, страдающей подобными дефектами, будет существенно затруднено либо вовсе невозможно.

Таким образом, содержание деятельности по управлению МКД составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом МКД и (или) реализацию собственниками помещений (квартир) в МКД правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество МКД.

Структурирующим началом, приводящим разрозненные поведенческие акты в систему, в единый процесс управленческой деятельности, выступают те цели и задачи, достижению и решению которых подчиняются и которыми предопределяются конкретные поведенческие акты (действия) в сфере управления МКД.

Субъектами деятельности по управлению МКД являются, согласно ЖК РФ, следующие лица: а) собственники жилых помещений в МКД. Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления МКД является общее собрание собственников квартир в МКД. Именно оно решает все вопросы, связанные с выбором способа управления МКД, т.е. передает управление специализированной организации, товариществу собственников жилья, жилищному либо иному специализированному потребительскому кооперативу или сохраняет его за собственниками квартир. Способность быть собственника ми квартир в МКД принадлежит "гражданам, законно находящимся на территории Российской Федерации" (физическим лицам) (п. 4 ст. 1 ЖК РФ), юридическим лицам, а также публично-правовым (государственным и муниципальным) образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ); б) жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Согласно п. 1 ст. 110 ЖК РФ одной из целей создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов является "управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме"; в) товарищества собственников жилья. Это специализированные некоммерческие организации, представляющие собой "объединения собственников помещений в МКД" и создающиеся для "совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД" (п. 1 ст. 135 ЖК РФ); г) объединения товариществ собственников жилья. С точки зрения своей организационно-правовой формы это - объединения юридических лиц (союзы и ассоциации) (ст. 121-123 ГК РФ), созданные несколькими (двумя и более) товариществами собственников жилья для "совместного управления общим имуществом в МКД" (ст. 142 ЖК РФ); д) управляющие организации (и единоличные управляющие) - "юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы" или индивидуальные предприниматели, осуществляющие управление МКД по договору с собственниками квартир, либо товариществом собственников жилья (п. 4 ст. 135, п. 1 ст. 137, ст. 148, 161, 162 ЖК РФ). Жилищный кодекс ничего не говорит о возможности заключения подобных договоров с жилищными кооперативами, а также объединениями товариществ собственников жилья. Каких-либо нормативных препятствий для их заключения не существует, поэтому думается, что такие договоры возможны.

Не относятся к числу субъектов управления МКД (не принимают участия в управлении) наниматели квартир в соответствующем доме*(15). Решение вопросов управления МКД составляет исключительную прерогативу собственников квартир. Нанимателям жилья (хотя бы и по договору социального найма) остается лишь принять как данность то или иное решение управленческого вопроса, принятое собственниками или иным, определенным их волеизъявлением, субъектом управления. Оплата услуг по управлению квартирой, сдаваемой по договору социального найма, входит в обязанности нанимателя жилого помещения (подп. 2 п. 1 ст. 154, п. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Нельзя не признать недоразумением указание подп. 4 ст. 148 ЖК РФ, согласно которому управление МКД или заключение договоров о таком управлении составляет обязанность правления товарищества собственников жилья. Субъектом управления может быть лишь само товарищество собственников жилья как юридическое лицо; правление же - лишь орган (структурный элемент, часть) товарищества, действия которого и признаются действиями товарищества в целом. Действия правления товарищества как организованной совокупности граждан могут иметь для третьих по отношению к товариществу лиц только фактический, но не юридический характер. Поэтому никаких обязанностей в традиционном (юридическом) понимании этого слова на правлении лежать не может. Но действия правления как органа товарищества собственников жилья приобретают юридическое значение для самого товарищества в целом. Следовательно, субъектом обязанности по управлению МКД является именно товарищество собственников жилья, но не его правление.

Объектом изучаемых отношений, связанных с управлением, является многоквартирный дом*(16). Несмотря на то что термин "многоквартирный дом" ("МКД") встречается в ЖК РФ довольно часто, законодатель не счел необходимым дать определение данному понятию.

Зато подобные дефиниции можно обнаружить в литературе. Например, П.В. Крашенинников и Н.В. Маслов предлагают считать многоквартирным домом "строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан"*(17). И.А. Дроздов понимает многоквартирный дом как субстанцию, которая "не является самостоятельным объектом недвижимости и представляет собой совокупность одной "обслуживающей" вещи и нескольких "обслуживаемых" вещей, находящихся в раздельной собственности по крайней мере двух лиц"*(18). Можно заметить, что первое определение основано на простом описании объективной реальности, т.е. понятие МКД толкуется чисто фактически, второе же опирается на признаки телеологические и юридические. Иные определения, при всем их обилии и внешнем многообразии, представляют собой различные комбинации фактических и юридических признаков, отраженных в двух приведенных формулировках.

На наш взгляд, ни одно из существующих определений МКД не является достаточно точным. Так, в определении П.В. Крашенинникова и Н.В. Маслова отсутствует упоминание о присутствии в составе имущества МКД помещений общего пользования. Автор второго определения заблуждается в вопросе о том, что квартиры должны принадлежать на праве собственности по крайней мере двум различным лицам. Это совсем не обязательно. Даже если все квартиры МКД принадлежат одному собственнику (а это случается сплошь и рядом, когда речь идет о квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемых гражданами по договору социального найма*(19), дом не перестает быть многоквартирным*(20).

Что же такое МКД? Лексический анализ термина, а также норма п. 3 ст. 16 ЖК РФ позволяют заключить, что многоквартирный дом состоит из структурно обособленных помещений - квартир. Квартира представляет собой жилое помещение, которое характеризуется, во-первых, своей структурной обособленностью от иных помещений МКД (иных квартир и помещений, не являющихся квартирами), во-вторых, объединением одной или нескольких комнат - помещений, предназначенных собственно для проживания, с помещениями вспомогательного использования, т.е. предназначенными для удовлетворения "бытовых и иных нужд, связанных с... проживанием". Помимо квартир в многоквартирном доме имеются также помещения общего пользования*(21), которые предназначаются для обслуживания нескольких (двух и более) квартир в данном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ), а потому не признаются частями ни одной из его квартир. Суммируя полученные сведения, многоквартирный дом следует определить как здание, состоящее из нескольких квартир и помещений, предназначенных для их обслуживания (помещений общего пользования).

Жилищное законодательство не дает ответа на вопрос о том, какое минимальное количество квартир должно быть выделено в доме для того, чтобы он мог быть признан многоквартирным. Полагаем, что для признания дома многоквартирным достаточно, чтобы в него входили как минимум две квартиры и хотя бы одно помещение общего пользования.

3. Гражданско-правовой основой для возникновения отношений управления МКД и фактором, всецело предопределяющим правовую природу этих отношений, является институт права собственности на жилые помещения. Особого внимания в данном контексте заслуживает конструкция права общей собственности. Многие граждане и не догадываются, что одновременно с приобретением ими права собственности на квартиру в МКД у них возникает еще и право общей долевой собственности на общее имущество этого дома. Необходимо помнить и о том, что наряду с управлением МКД существует и практика управления так называемой коммерческой недвижимостью (нежилыми зданиями, помещениями и сооружениями), в том числе закрепленной в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений*(22). Обобщив сказанное, можно утверждать, что почвой для формирования и объяснения отношений в сфере управления МКД являются институты недвижимости (недвижимого имущества), права собственности (в том числе права общей собственности) и, в известной степени, ограниченных вещных прав.

Понятие об управлении имуществом МКД является видовым по отношению к понятию "осуществление права собственности". Как известно, содержание правоотношения собственности складывается из субъективного права собственника (права собственности) наиболее абсолютным образом владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему вещами, которое обеспечивается юридической обязанностью всех противостоящих ему (других) лиц не препятствовать в осуществлении собственником возможностей (правомочий), образующих его субъективное право (ст. 209 ГК РФ). Это так называемая активная, или позитивная, сторона права собственности, находящая внешнее выражение в перспективе извлечения собственником разнообразных благ из обладания имуществом, в частности, получения доходов от его использования*(23). Но существует еще и оборотная, негативная сторона права собственности, выражающаяся в возложении на собственника так называемого бремени собственности, т.е. необходимости совершения действий и несения расходов по содержанию имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риска его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ). Действия, из которых слагается деятельность по управлению имуществом МКД, по своему юридическому значению легко разделяются на две следующие группы: а) действия, совершение которых представляет собой осуществление одного или нескольких правомочий собственника - владения, пользования или распоряжения; б) действия, совершение которых диктуется необходимостью выбора оптимальных способов распределения бремени собственности и предотвращения перспектив реализации рисков случайной гибели или повреждения.

Логическое развитие данного рассуждения приводит к следующим далеко идущим, с юридической точки зрения, выводам.

1. Отношения по управлению МКД составляют предмет частноправового (гражданско-правового) регулирования, а правоотношения по управлению имуществом МКД - суть частные (гражданские) правоотношения. Действительно, субъективные гражданские (частные) права осуществляются, как известно, исключительно свободой, властью и усмотрением их обладателей (п. 1 ст. 9 ГК РФ); значит, деятельность по управлению имуществом МКД, будучи частным случаем процесса реализации правомочий собственника (обладателя одного из основополагающих частных субъективных прав), должна подчиняться общим принципам гражданского (частного) права и регламентироваться гражданским законодательством.

Именно такую позицию занимает отечественный законодатель. Согласно подп. 8 п. 1 ЖК РФ отношения по поводу управления МКД регулируются жилищным законодательством. Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 7 ЖК РФ при недостатке норм жилищного законодательства (т.е. в субсидиарном порядке) жилищные отношения регулируются также нормами законодательства гражданского. Жилищные отношения, к которым могли бы быть применены нормы гражданского законодательства, должны отвечать признакам отношений, регулируемых гражданским законодательством. Эти признаки перечислены в п. 1 и 3 ст. 2 ГК РФ. Исходя из сказанного, нормы гражданского законодательства могут быть применены, во-первых, только к таким жилищным отношениям, которые имеют своим содержанием возникновение и порядок осуществления права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, во-вторых, к договорным и иным обязательствам в жилищной сфере, в-третьих, к иным имущественным жилищным отношениям, основанным на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Отношения по управлению имуществом МКД, несомненно, охватываются отношениями первого вида.

Разумеется, к жилищным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны этих отношений другой их стороне, гражданское законодательство, как правило, не применяется.

2. Гражданские правоотношения, являющиеся юридической формой деятельности (отношений) по управлению имуществом МКД, могут быть только вещными. Независимость содержания управленческой деятельности от личности того, кто ее осуществляет, означает и единство гражданско-правовой природы способов юридического оформления такой деятельности. Одни и те же поведенческие возможности (правомочия владения, пользования и распоряжения), к тому же имеющие один и тот же объект (имущество МКД), никак не могут входить в содержание различных (к примеру, в одних случаях вещных, а в других - обязательственных или корпоративных) субъективных прав.

Предположим, что истинным является противоположный подход. Допустим, что возможности (правомочия) совершать управленческие действия входят в содержание вещного права (права собственности) собственников квартир в МКД, и точно такие же возможности, допустим, управляющего, образуют его обязательственное право на то же самое имущество. Пока собственники управляют имуществом непосредственно, они могут противопоставить себя всем другим лицам и защищаться от их произвола; одновременно и все другие лица могут апеллировать к ненадлежащему поведению собственников в сфере несения лежащего на них по закону бремени собственности.

Но как только собственники доверяют управление МКД специализированной организации (управляющему), все меняется. Управляющий как лицо, не имеющее абсолютного (вещного) права на имущество МКД, не сможет ни предупреждать противоправную деятельность других лиц в отношении этого имущества, ни защищаться от их действий, на это имущество посягающих, - он должен будет ожидать, когда же его защитят собственники. Но и сам управляющий сможет полностью пренебречь бременем содержания имущества МКД и рисками, связанными с его случайной гибелью (повреждением), поскольку он - обладатель только обязательственного права на это имущество, что не предполагает указанной ответственности. Все претензии, касающиеся, скажем, падающих балконов и неблагоустроенных дворов, пострадавшие третьи лица должны адресовать собственникам квартир в МКД; удовлетворив такие требования, собственники, в свою очередь, должны будут "разобраться" с нерадивым управляющим.

Закономерен вопрос: в чем же смысл такого "управления"? Его нет и быть не может, ибо если возможности управляющего в части совершения активных действий в отношении имущества МКД не будут подкреплены корреспондирующими обязанностями всех других лиц не препятствовать совершению этих действий, то возможности управляющего никогда не смогут считаться юридическими, т.е. вовсе не получат характера субъективных прав. Мы пришли к противоречию, свидетельствующему о неверности нашей гипотезы. А это означает, что содержательная идентичность деятельности по управлению МКД требует ее идентичного юридического оформления независимо от того, кто эту деятельность осуществляет. Способом такого оформления в данном случае и являются вещные права и правоотношения.

3. Законодательством могут устанавливаться особый режим осуществления правомочий собственника на имущество МКД и специальные требования, предопределяющие содержание бремени собственности на это имущество.

Вот один пример подобных особенностей.

Закреплены специальные основания возникновения права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также специфический порядок осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения им. Как отмечалось, действия лиц, имеющие целью приобретение квартир в МКД, могут не направляться на одновременное приобретение в собственность и обслуживающих их помещений; граждане порой даже не догадываются о подобной перспективе. Тем не менее "от этих прав невозможно... отказаться ни при заключении договора об отчуждении недвижимости, ни в... другой момент, а значит нет и не может быть юридической почвы для уклонения от бремени, вытекающего из прав, неотделимых от самой недвижимости"*(24). Из права общей собственности на имущество МКД нельзя выделить долю, невозможно и самостоятельное отчуждение доли в праве общей собственности на имущество МКД (ст. 37 и 38 ЖК РФ). Кроме того, общая долевая собственность образуется, как правило, по соглашению сособственников (см. п. 3 и 5 ст. 244 ГК РФ), которое в случае с общим имуществом МКД не заключается. Наконец, в п. 1 ст. 37 ЖК РФ сделано отступление от общего правила п. 1 ст. 245 ГК РФ об определении размера долей в праве общей собственности: таковые не предполагаются равными, а являются прямо пропорциональными площадям квартир каждого из сособственников.

В изъятие из норм ст. 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом МКД, хотя бы и по соглашению всех сособственников, возможно лишь в пределах, установленных законом (п. 2 ст. 36 ЖК РФ), отчуждение же общего имущества МКД как самостоятельного объекта права невозможно вовсе. Владение и пользование им, опять же, в исключение из правил ст. 247 ГК РФ, осуществляется не по соглашению участников, а в порядке, определенном ст. 44-48 ЖК РФ, т.е. посредством участия в работе так называемого органа управления многоквартирным домом (общего собрания сособственников), т.е. в процессе совместного решения вопросов владения и пользования, организуемом и проводимом с соблюдением определенных правил и процедуры.

Рассмотренные гражданско-правовые отношения в сфере самого управления МКД не следует смешивать с гражданско-правовыми отношениями, связанными с организацией управления (оказанием управленческих услуг) МКД. Такие отношения складываются в тех случаях, когда собственники квартир предпочитают отказаться от непосредственного самостоятельного осуществления управления, передав его в руки иного субъекта - жилищного либо жилищно-строительного кооператива, товарищества собственников жилья, объединения таких товариществ, специализированной (управляющей) организации либо единоличного управляющего*(25).

Вопрос о выборе способа управления МКД решается, как правило, общим собранием собственников помещений в МКД (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. З ст. 161 ЖК РФ). Между собственниками или их организацией, с одной стороны, и субъектом управления - с другой заключается договор управления МКД (ст. 162 ЖК РФ), который является основанием возникновения ограниченного вещного права управляющего субъекта на осуществление управления МКД, а также регламентирует отношения между сторонами данного договора. Вот эти последние и принимают форму правоотношений по организации управления МКД. В отличие от правоотношений управления они имеют относительный (видимо, обязательственный) характер. Вопрос о том, возникают ли из такого договора правоотношения с участием субъектов, не являющихся его сторонами*(26), мы планируем исследовать в специальной публикации.

В.А. Белов,

доктор юрид. наук, доцент кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова

С.А. Бушаенкова,

юрист ООО "Продюсерский центр Андрея Кончаловского"

"Законодательство", N 12, декабрь 2006 г.