С какого момента считается расторгнутым договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года: с момента, указанного в соглашении о расторжении, или же с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора?

Ответ: Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, считается расторгнутым с момента заключения соглашения о его расторжении, если иная дата не указана в таком соглашении.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом следует отметить, что положения ГК РФ не содержат специального порядка расторжения договора аренды по соглашению сторон.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации и с учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.

При этом п. 3 ст. 453 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следует отметить, что, на наш взгляд, названные положения ГК РФ противоречат друг другу в части определения момента расторжения договора аренды, подлежащего государственной регистрации.

ФАС Московского округа в Постановлении от 21.05.2010 N КГ-А40/5105-10 по делу N А40-70058/09-11-552 указал, что согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды, и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее 1 года, не распространяются на соглашение о расторжении договора.

Схожий вывод сделал ФАС Поволжского округа в Постановлении от 03.10.2008 по делу N А06-311/2008-20, отметив, что ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат положения о том, что соглашение о расторжении договора аренды действует с момента его государственной регистрации. Следовательно, вывод о том, что дополнительное соглашение к договору аренды является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации этого соглашения, не основан на законе.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 24.02.2011 по делу N А19-12936/2010, оставленном без изменения Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу N А19-12936/10, отметил, что в силу п. п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются; обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Государственная регистрация соглашения о расторжении договора, с учетом положений п. 3 ст. 453 ГК РФ, не является датой расторжения договора.

Таким образом, арбитражные суды по вопросу определения момента расторжения по соглашению сторон договора аренды, заключенного сроком более 1 года, приходят к выводу, что договор аренды считается расторгнутым с момента заключения соответствующего соглашения, а не с момента государственной регистрации такого соглашения.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

03.09.2012