Договор аренды помещения, на основании которого субарендатором (образовательным учреждением) заключен договор субаренды помещения сроком на пять лет, признан ничтожным. По требованию образовательного учреждения собственник согласился заключить договор аренды с ним на данное помещение, но только на один год. Вправе ли собственник помещения отказать образовательному учреждению в заключении договора аренды на срок, установленный в первоначальном договоре субаренды, а именно на пять лет?

Ответ: Собственник помещений вправе самостоятельно определять, на какой срок и на каких условиях он будет заключать договор аренды на принадлежащее ему помещение.

Обоснование: Статья 606 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Однако, если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Таким образом, в случае досрочного расторжения договора аренды (на основании признания его ничтожным) субарендатор не может воспользоваться правом на заключение с ним договора аренды на помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, собственник помещений вправе самостоятельно определять, на какой срок и на каких условиях он будет заключать договор аренды на принадлежащее ему помещение.

Данная позиция подтверждается Постановлением ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-30575/11-105-264.

В. Г.Хромушина

Советник отдела нормативного

и инструктивного обеспечения

Федеральная служба по надзору

в сфере образования и науки

23.04.2014