По инвестиционному договору о строительстве нежилого помещения в торговом центре инвестором является физическое лицо, застройщиком - юридическое лицо, применяющее общую систему налогообложения. Юридическое лицо при получении оплаты от инвестора начисляет НДС от суммы оплаты за услуги заказчика-застройщика (процент определен договором), остальные деньги - целевое финансирование, НДС не облагается. После оплаты всей суммы инвестиционного договора инвестор - физическое лицо уступает право требования по инвестиционному договору другому физическому лицу с согласия застройщика, как предусмотрено договором. Должен ли налогоплательщик НДС - застройщик в момент подписания договора уступки требования вновь начислить НДС от суммы оплаты по новому инвестору, а по авансу уступившего право инвестора - принять к вычету НДС, начисленный при фактическом поступлении денег? Ведь фактического возврата денег не произошло, просто поменялся инвестор. Право собственности будет оформлено сразу на нового инвестора, все операции произошли до ввода объекта в эксплуатацию, реализации услуг заказчика-застройщика не было

Ответ: При уступке физическим лицом - инвестором строительства права требования по инвестиционному договору другому физическому лицу у застройщика, ранее начислившего НДС от суммы оплаты своих услуг, отсутствует обязанность по исчислению и уплате НДС в связи с уступкой (прав) требования инвестором.

Обоснование: Уступка (права) требования по инвестиционному договору в данном случае означает передачу принадлежащих первоначальному кредитору (инвестору) имущественных прав новому кредитору (абз. 5 ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст. 382 Гражданского кодекса РФ).

При уступке (права) требования происходит перемена лиц в обязательстве на стороне кредитора. При этом само обязательство остается неизменным (ст. 384 ГК РФ).

Таким образом, поскольку в результате совершаемой сделки (договора) уступки имущественное право переходит к новому кредитору, а само обязательство и положение в нем должника (заказчика-застройщика) не изменяются, объекта налогообложения у последнего в связи с произошедшей уступкой в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ возникнуть не может.

Как указано в тексте вопроса, инвестор полностью оплатил заказчику-застройщику сумму по инвестиционному договору.

Сумма оплаты, указанная в договоре уступки, связана с исполнением обязательств сторон в рамках только этой сделки (между первоначальным кредитором (инвестором) и новым кредитором). Заказчик-застройщик, как мы поняли, дает лишь только свое согласие на ее совершение. В связи с этим никаких дополнительных прав и обязанностей у него не возникает, поскольку стороной обязательств в рамках договора уступки он не становится (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Исходя из вышеизложенного считаем, что у заказчика-застройщика отсутствует обязанность по исчислению и уплате НДС в связи с уступкой (прав) требования инвестором.

О. Ю.Поздеев

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

31.08.2012