Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме

ОБОРОТОСПОСОБНОСТЬ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

А. Е. ТАРАСОВА

Тарасова Анна Евгеньевна, канд. юрид. наук, преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права Ростовского юридического института Федерального государственного образовательного учреждения "Северо-Кавказская академия государственной службы".

Закрепление в законодательстве РФ о приватизации механизма возникновения права собственности на квартиру привело к формированию отношений собственности в многоквартирных домах. Режим указанной собственности является сложным, что определяется особенностями такого объекта недвижимого имущества, как многоквартирный жилой дом. В соответствии со статьями 15, 16 ЖК РФ многоквартирный дом объектом жилищных прав не считается даже в том случае, когда все помещения в нем принадлежат одному лицу (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ). В качестве объекта жилищных прав, в том числе и права собственности, может быть квартира в многоквартирном доме, но не сам многоквартирный дом в целом. Также в доме могут находиться самостоятельные нежилые помещения, возникшие, например, в результате перевода жилых помещений в нежилые. Помимо квартир и отдельных нежилых помещений в многоквартирном доме имеются помещения и сооружения, обеспечивающие функционирование всего дома и каждого отдельного помещения в нем. Данные помещения и сооружения представляют собой общее имущество собственников помещений (квартир) в многоквартирном доме, которое принадлежит последним на праве общей долевой собственности. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме неоднозначно определяется в законодательстве и практике его применения, в то время как от этого зависит оборотоспособность общего имущества дома как объекта прав. В судебной практике общее имущество в многоквартирном доме понимается как составная часть квартиры, являющейся сложной вещью <1>. Верховный Суд РФ по данному делу определил, что жилое помещение (квартира), находящееся в многоквартирном доме, относится к сложным вещам, то есть составлено из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, чердаки и т. п.), предназначенных для обслуживания главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением (ст. 134 ГК РФ). При этом Верховный Суд РФ отметил, что квартира - это главная вещь, а общее имущество - принадлежность к ней, которая следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). -------------------------------- <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61 по делу о мансардах в чердачных помещениях многоквартирного дома г. Санкт-Петербурга.

Представляется, что не следует распространять на жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме режимы сложной и составной вещи, главной вещи и принадлежности, так как указанные режимы допускают передачу по договору прав на квартиру и прав на общее имущество в многоквартирном доме отдельно друг от друга, то есть свободную оборотоспособность общего имущества в многоквартирном доме. Это противоречит положению статьи 37 ЖК РФ о невозможности отчуждения собственником квартиры (нежилого помещения) своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение в нем. Режим доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме должен соответствовать указанному режиму общего имущества дома в целом, поскольку доля в праве общей собственности есть идеальная часть общего имущества многоквартирного дома. Так как собственнику помещения (квартиры) в многоквартирном доме принадлежит только доля в праве собственности на общее имущество, гипотетически, в рамках режимов сложной вещи и главной вещи и принадлежности может быть рассмотрено отдельное помещение и доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (но не все общее имущество дома). В то же время доля в праве собственности к вещественным объектам гражданских прав по смыслу статьи 128 ГК РФ не относится, представляет собой иное имущество, не вещь. Поэтому доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может считаться составной частью сложной вещи или принадлежностью главной вещи. Кроме того, если рассматривать общее имущество в качестве составной части сложной вещи - квартиры или ее принадлежности, получается, что на земельном участке расположены отдельные квартиры с прилегающим к ним общим имуществом. В этом случае игнорируется существование такого объекта недвижимого имущества, как жилое здание - многоквартирный дом. Это невозможно, так как именно общее имущество объединяет отдельные помещения (жилые, нежилые) в многоквартирный дом, который существует как объект физический и правовой, являясь к тому же объектом управления, то есть объектом отношений, урегулированных жилищным законодательством. Определение многоквартирного дома в ЖК РФ отсутствует, однако оно закрепляется в подзаконном нормативном акте. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством <2>. -------------------------------- <2> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

Однако позиция законодателя в определении такого объекта, как многоквартирный дом, и его оборотоспособности представляется противоречивой. В системе объектов гражданских прав, закрепленной в статье 128 ГК РФ, многоквартирный дом следует относить к иному имуществу - имущественному комплексу, включающему в себя такие виды имущества, как вещи - отдельные помещения (жилые и нежилые), вещные объекты общего имущества, перечисленные в статье 36 ЖК РФ, а также имущественные права - доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Специфичность правового режима многоквартирного дома порождает сложную структуру отношений собственности по поводу этого объекта. Так, по своим признакам многоквартирный дом является недвижимым объектом гражданских прав (ст. 128, 130 ГК РФ, п. 6 Постановления Правительства РФ N 47 от 28.01.2006). Однако этот объект в целом как комплекс исключен законодателем из гражданского оборота. Многоквартирный дом не может принадлежать на праве собственности одному или нескольким субъектам в целом, как одна вещь, и не может в таком виде передаваться в пользование третьим лицам. Возникновение каких-либо прав допускается в отношении объектов, составляющих комплекс недвижимого имущества - многоквартирный дом. В случае если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному лицу (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ), такое лицо не может ввести в гражданский оборот весь многоквартирный дом, как единственный объект, например, продать не помещения в нем, а дом целиком. Специфично и то, что при нахождении всех помещений дома в собственности одного лица продолжает сохраняться режим общего имущества многоквартирного дома, которым надлежит управлять на общих основаниях. Однако право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома находится в "спящем" состоянии и активизируется при отчуждении единственным собственником всех помещений хотя бы одного помещения иному лицу. Допустить трансформацию отношений общей долевой собственности в индивидуальную собственность лица, у которого возникает право собственности на все помещения в многоквартирном доме, значит признать возможность правовой модификации такого объекта, как многоквартирный дом. В этом случае комплексный объект недвижимого имущества превращается в простую вещь. Вместо сложных правоотношений собственности: право собственности на помещение, право собственности на общее имущество дома - возникает право собственности на многоквартирный дом в целом. При этом последующий переход прав на многоквартирный дом к нескольким лицам (например, при наследовании) будет порождать отношения общей собственности уже на весь дом у нескольких субъектов (согласно ст. 247 ГК РФ), а не режим общей собственности на общее имущество дома и индивидуальной собственности каждого на конкретное помещение (жилое, нежилое). Следует отметить, что подобная модификация отношений исключена законодателем, поскольку в целом многоквартирный дом, как одна вещь, исключен из гражданского оборота. Это подтверждается и новым ЖК РФ, не причислившим многоквартирный дом к объектам жилищных прав (права собственности, права пользования). В то же время представляется, что данная позиция законодателя не является безупречной. Так, некоторую казуистичность положений ЖК РФ можно обнаружить при сопоставлении норм об объектах жилищных прав (ст. 16 ЖК РФ) и видах жилищных правоотношений (ст. 4 ЖК РФ). Данное сопоставление приводит к выводу о том, что некоторые жилищные отношения, например по управлению многоквартирными домами (подп. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ), возникают по поводу объекта, не относимого к объектам жилищных прав. На мой взгляд, это вызвано неудачной попыткой законодателя разграничить гражданские и жилищные отношения. Многоквартирный дом как комплексный объект следует рассматривать в качестве объекта одновременно гражданских и жилищных прав, учитывая, что отношения по управлению многоквартирным домом по своей природе являются гражданско-правовыми, обладающими спецификой, проявляющейся в жилищной сфере. Разграничивать следует объекты жилищных прав, предназначенные непосредственно для проживания (квартиры, комнаты, части квартир, немногоквартирный жилой дом), а также объекты жилищных прав, по поводу которых складываются иные жилищные отношения, в том числе управленческие (многоквартирный дом, общее имущество многоквартирного дома, объекты общего имущества многоквартирного дома). С позиции ГК РФ и ЖК РФ, первые объекты являются оборотоспособными, вторые - исключены из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, по своей правовой природе и оборотоспособности в целом общее имущество многоквартирного дома и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должны рассматриваться в качестве отдельных от помещений (квартир) объектов прав, имеющих особый правовой режим. Это подтверждается и положением статьи 30 ЖК РФ, согласно которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, законодатель выделяет два объекта, два вида права собственности, имеющих собственное бремя содержания: отдельного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определяется как общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, в законодательстве для него установлен режим общей долевой собственности. Общее имущество принадлежит на праве общей собственности всем собственникам квартир (нежилых помещений), каждый из которых имеет свою долю в праве на это имущество. В силу правового режима общего имущества многоквартирного дома, закрепленного в статье 290 ГК РФ и статье 37 ЖК РФ, общее имущество есть единый, неделимый объект, права на который распределены между несколькими субъектами (собственниками квартир, нежилых помещений). Исходя из смысла части четвертой статьи 37 ЖК РФ общее имущество не может быть разделено между правообладателями, невозможен выдел в натуре долей в общем имуществе многоквартирного дома, то есть невозможно определение по объектной принадлежности общего имущества конкретным лицам. Общее имущество в целом может находиться в собственности только собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), как и доля в праве общей собственности на указанное имущество принадлежит только указанным собственникам (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Таким образом, в силу статьи 129 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме, как и доля в праве общей собственности на указанное имущество, является объектом, ограниченным в обороте, который может принадлежать лишь определенному участнику оборота - собственнику помещения (квартиры) в доме. Именно такой правовой режим общего имущества многоквартирного дома, на мой взгляд, отвечает природе общего имущества многоквартирного дома и способен обеспечить стабильность и устойчивость многоквартирного дома в целом, так как главное назначение помещений в многоквартирном доме - это проживание граждан, поэтому дом должен функционировать именно как жилой. Общее имущество многоквартирного дома предназначено для обслуживания преимущественно жилой части здания. Свободный оборот общего имущества многоквартирного дома способен нанести непоправимый вред жилым помещениям и в целом многоквартирному дому, и тогда общее имущество утратит свое обслуживающее назначение (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В то же время развитие отношений собственности в жилищной сфере порождает проблему содержания в целом многоквартирного дома, состоящего из квартир, нежилых помещений и общего имущества дома. В законодательстве заложен механизм предоставления объектов общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36, ч. 1 ст. 110, ч. 2 ст. 137, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ) с целью получения средств для эффективного управления многоквартирным домом. Предоставление в пользование части общего имущества в многоквартирном доме иным лицам может осуществляться как по решению непосредственно собственников помещений в доме, так и по решению товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или управляющей организации в зависимости от избранного жильцами способа управления многоквартирным домом. Представляется, что указанное положение, закрепленное в части четвертой статьи 36 ЖК РФ, противоречит правовому режиму общего имущества многоквартирного дома как неделимого объекта, установленному в части четвертой статьи 37 ЖК РФ. Так, с одной стороны, общее имущество многоквартирного дома определяется как единый неделимый объект гражданских прав. Управомоченные лица (собственники жилых и нежилых помещений в доме) не могут выделить в натуре свои доли в праве общей собственности на указанное имущество, то есть не могут выделить конкретное имущество в составе общего имущества многоквартирного дома, обособив его в виде отдельного объекта, его части. Не допускается и совершение собственниками помещений каких-либо действий, влекущих за собой передачу доли в праве общей собственности на общее имущество, а соответственно, передачу прав на общее имущество в многоквартирном доме иному лицу без передачи прав на квартиру (нежилое помещение). С другой стороны, для целей использования общего имущества многоквартирного дома иными лицами, несобственниками помещений, законодатель предусмотрел режим объектов в составе общего имущества многоквартирного дома, которые оказываются в этом случае оборотоспособными и выделяемыми в натуре. В связи с этим возникает вопрос, каким образом в неделимом объекте - общем имуществе многоквартирного дома - могут быть выделены, в свою очередь, отдельные объекты, обладающие необходимыми индивидуальными признаками, позволяющими заключать в отношении этих объектов сделки, например договор аренды, учитывая, что общее имущество в целом может быть определено как имущество недвижимое? Отсутствие индивидуализирующих объект признаков является препятствием в согласовании существенного условия договора - его предмета. Напротив, выделение в составе общего имущества отдельных объектов, обладающих индивидуальными признаками и передаваемых в пользование, в некоторых случаях может привести к незаконному отчуждению этих объектов и передаче права собственности на них иным лицам. Признание за помещениями и сооружениями, перечисленными в статье 290 ГК РФ и статье 36 ЖК РФ качества индивидуальных объектов разрушает концепцию единого неделимого, ограниченно оборотоспособного объекта права - общего имущества многоквартирного жилого дома. Более того, это означает объективную возможность расширения пределов оборотоспособности указанных объектов и их частей как самостоятельных объектов прав. Отмеченная неопределенность законодателя в понимании такого объекта, как общее имущество в многоквартирном доме, позволяет выделить несколько легально закрепленных видов объектов, имеющих отношение к общему имуществу многоквартирного дома: - общее имущество в многоквартирном доме; - доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; - объекты общего имущества в многоквартирном доме (конкретные помещения и сооружения), перечисленные в статье 290 ГК РФ и статье 36 ЖК РФ. Многозначность определения по существу одного и того же объекта порождает проблему установления пределов его оборотоспособности, выявляет противоречивость норм ЖК РФ и ГК РФ, что способно привести к нарушению прав собственности управомоченных лиц на указанный объект. Представим ситуацию, что в отношении части общего имущества многоквартирного дома была совершена сделка или ряд сделок по передаче права собственности иному лицу. Данная сделка или сделки являются недействительными. Однако основания недействительности в данном случае будут альтернативными. В то время как выбор основания недействительности сделки влияет на ее последствия. В рассматриваемом случае в качестве оснований недействительности можно применить как противоречие сделки части четвертой статьи 36 ЖК РФ, так и несоответствие сделки части первой статьи 36 ЖК РФ, части четвертой статьи 37 ЖК РФ, статьям 129, 289 ГК РФ. В первом случае возможно добросовестное приобретение и, как следствие, возникновение права собственности на часть общего имущества многоквартирного дома у иного лица, не являющегося собственником помещения (жилого или нежилого) в доме. Во втором случае добросовестное приобретение исключено, так как общее имущество в целом и в части не может принадлежать на праве собственности иным лицам, кроме собственников помещений в многоквартирном доме. Отмеченные последствия взаимоисключают друг друга и иллюстрируют противоречивый подход законодателя в вопросе индивидуализации объектов общего имущества в многоквартирном доме и определения их в качестве объектов гражданского оборота в зависимости от целей их использования: обслуживание помещений (жилых и самостоятельных нежилых) в доме или передача в пользование третьим лицам по решению общего собрания собственников помещений, решению ТСЖ, ЖК или управляющей организации. Более того, практическая реализация оборота объектов общего имущества в многоквартирном доме осложняется отсутствием нормативно установленных правил индивидуализации таких объектов и регистрации прав на них, например права аренды, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это порождает сомнения в юридической силе потенциальных сделок по предоставлению в пользование объектов (части) общего имущества в многоквартирном доме. Более того, интересен сам режим права пользования, возникающего у иного лица - несобственника помещения в доме. В соответствии с положениями ЖК РФ, в частности статьями 36 - 38, часть общего имущества в многоквартирном доме может быть передана во временное пользование иному лицу, однако при этом данное имущество не утрачивает своего назначения - общего имущества, предназначенного для владения и пользования всеми собственниками помещений в доме и обслуживания дома в целом. Таким образом, налицо правовой парадокс, заключающийся в том, что общее имущество в многоквартирном доме одновременно продолжает оставаться общим, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме и использования его всеми собственниками помещений, с другой стороны, оно передается в индивидуальное пользование конкретному лицу. Данный парадокс был отмечен профессором В. А. Лапачем на примере иного объекта - земель общего пользования <3>. Однако анализ положений жилищного законодательства позволяет найти аналогичный парадокс и в отношениях с общим имуществом многоквартирного дома. В данном случае складывается ситуация, при которой общее имущество, предназначенное для обслуживания всего дома, всех помещений в нем (по прямому указанию закона), используется исключительно одним лицом - арендатором, имеющим к тому же по нормам ГК РФ право требовать от всех иных лиц устранения препятствий в пользовании арендуемым имуществом. Подобная правовая коллизия свидетельствует о коренном противоречии законодателя в определении оборотоспособности общего имущества (его части) в многоквартирном доме, которое должно быть исключено. -------------------------------- <3> В. А. Лапач отмечает, что закон совершенно упускает из виду момент содержательный. Может ли земельный участок, переданный в аренду собственнику приватизированного здания или сооружения на нем, продолжать считаться участком в общем пользовании? Ведь согласно общему определению договора аренды (ст. 606 ГК РФ) имущество передается во временное владение и пользование именно арендатору, а не в общее пользование неопределенному кругу лиц! // В. А. Лапач. Земли общего пользования // ЭЖ-Юрист. N 21. Июнь. 2006 г.

В законе следует определенно закрепить те объекты в составе общего имущества в многоквартирном доме, которые могут передаваться в пользование иным лицам, условия такого предоставления и режим использования, учитывающий, с одной стороны, их общее служебное назначение, с другой стороны, временное пользование одним лицом, не являющимся собственником помещений в доме. Такой режим использования отличается и от аренды, и от безвозмездного пользования, закрепленных в ГК РФ, что должно получить специальное регулирование. Кроме того, в законодательстве должны быть установлены правила индивидуализации объектов общего имущества исключительно для определенных целей и порядок регистрации прав на такие объекты в Едином государственном реестре. Кроме того, в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо установить запрет на регистрацию права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и объекты этого имущества, поскольку, несмотря на действие статей 129, 289, 290 ГК РФ, статей 36 - 38 ЖК РФ, регистрирующие органы без проведения надлежащей правовой экспертизы допускают государственную регистрацию права собственности на объекты общего имущества, отчуждаемые под видом самостоятельных объектов по договорам купли-продажи, по договорам участия в долевом строительстве. Предложенные меры позволят устранить противоречие в определении правового режима общего имущества в многоквартирном доме и избежать в отношении него возможных неправомерных действий с тем, чтобы сохранить право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений, прежде всего квартир, в многоквартирном доме и обеспечить функциональное его использование.

Название документа