Физическое лицо сдает в аренду жилое помещение юридическому лицу (российской организации) для проживания работников организации. Обязано ли физическое лицо уплатить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Ответ: Согласно сложившейся официальной позиции НДФЛ с дохода от сдачи в аренду имущества физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, должен удерживать и перечислять арендатор - юридическое лицо.

Обоснование: В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Заключив договор аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами, в том числе по указанным выше договорам, производится в порядке, предусмотренном гл. 23 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

В силу п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплату НДФЛ производят физические лица исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 данной статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. Указанные лица являются налоговыми агентами. Налоговый агент обязан удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате, причем за счет любых денежных средств, выплачиваемых им налогоплательщику (п. 4 ст. 226 НК РФ). При этом НДФЛ должен быть перечислен в бюджет по месту учета такой организации в налоговом органе (п. 7 ст. 226 НК РФ). Причем данный порядок применяется независимо от места жительства физического лица, а также от места нахождения принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, сдаваемого в аренду.

Как указал Минфин России в Письме от 01.06.2011 N 03-04-06/3-128, российская организация, производящая выплаты по заключенному с физическим лицом договору аренды недвижимого имущества, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц. Аналогичного мнения придерживаются и налоговики (Письма УФНС России по г. Москве от 26.07.2011 N 20-14/3/073326@, от 16.02.2011 N 20-14/4/14438@).

Вышеизложенная позиция подтверждается и мнением судебных органов (Постановления ФАС Уральского округа от 22.09.2010 N Ф09-7389/10-С2, ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2008 N А56-4753/2007).

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ). Чиновники, имея аналогичное мнение (Письма Минфина России от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148, от 07.04.2009 N 03-04-06-01/83), добавляют, что дополнительное соглашение к договору, в котором обязанности по уплате налога возложены на налогоплательщика, будет являться ничтожным.

Однако нельзя исключать из внимания и имеющееся противоположное мнение судей, сложившееся при рассмотрении аналогичной ситуации (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2011 N А12-15768/2010).

В целях снижения налоговых рисков при решении вопроса о том, кто в рассматриваемой ситуации должен уплачивать НДФЛ в бюджет, можно рекомендовать физическому лицу - арендодателю по окончании налогового периода представлять в инспекцию налоговую декларацию с указанием сумм полученного от аренды имущества дохода и сумм удержанного арендатором НДФЛ.

Н. В.Фирфарова

Консалтинговая группа "Аюдар"

15.08.2012