Участие в простом товариществе как способ включения недвижимого имущества в хозяйственный оборот

Одним из существенных условий договора простого товарищества является наличие общих целей у участников договора. Что является критерием общности целей? Какие особенности следует учитывать, заключая договор простого товарищества в отношении недвижимого имущества? Эти и другие вопросы и условия включения недвижимого имущества в хозяйственный оборот рассматриваются в данной статье.

Одним из способов включения недвижимого имущества в хозяйственный оборот является участие в простом товариществе. С нашей точки зрения, данный способ заслуживает внимания, поскольку договор простого товарищества позволяет приобрести имущество как в собственность, посредством оформления общей долевой собственности, так и по другим основаниям, например, в аренду или на ином обязательственном праве.

Возможности, которые предоставляет участие в простом товариществе, определяются самой конструкцией этого института. Договор о совместной деятельности является одним из древнейших правовых институтов. Идея соединения усилий нескольких лиц там, где сил одного не хватает для разрешения какой-либо жизненно важной задачи, настолько проста и естественна, что практически в любой сфере деятельности заключаются товарищеские соглашения или договоры товарищества*(1). Ни в одну из эпох невозможно найти такое законодательство, которое не знало бы подобных договоров*(2). Исключение составляет советское гражданское право*(3).

В настоящее время товарищеские соглашения предусмотрены законодательством большинства государств*(4). Предпринимательское право рассматривает договор простого товарищества как форму интеграции коммерческих организаций в целях осуществления согласованной предпринимательской деятельности. По способу организации простые товарищества относятся к объединениям горизонтального типа, или равноправным объединениям, которые исключают отношения подчинения внутри группы*(5).

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) (ст. 1041 ГК РФ) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

ГК РФ, предлагая подобную формулировку, открывает довольно широкие возможности для реализации предпринимательской деятельности без образования юридического лица с использованием простого товарищества. Принимая во внимание содержание абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны договора свободны в выборе условий договора, если законом для данного вида договора предусмотрено использование диспозитивной нормы. Из содержания ст. 1041 ГК РФ следует, что договор простого товарищества имеет диспозитивную правовую регламентацию, значит, при его заключении стороны могут своим соглашением установить любые не противоречащие закону условия.

Квалифицирующими признаками договора простого товарищества являются условия: о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей, об общей цели, ради достижения которой осуществляются эти действия. Для отдельных видов договора простого товарищества перечень существенных условий может быть расширен законом*(6).

Общая цель товарищей может иметь как коммерческий, так и некоммерческий характер*(7). Во всех случаях цель не должна противоречить закону, в том числе требованиям антимонопольного законодательства. Если участниками простого товарищества становятся юридические лица со специальной правосубъектностью, то цель договора должна соответствовать целям их деятельности*(8).

Цель, ради которой создается простое товарищество, обязательно является общей для всех его участников. Например, соглашение о совместной деятельности, по которому одна сторона предоставляет право пользования помещением на возмездной основе, а другая открывает в этом помещении ресторан, может быть признано притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть договор аренды, чтобы обойти запрет арендодателя на сдачу помещения в субаренду*(9). Не существует однозначной позиции в трактовке договора строительства жилого дома на средства, предоставленные гражданами-инвесторами. Так, по мнению одних авторов, это договор о совместной деятельности*(10). Судебная практика обычно придерживается такого же мнения*(11). С точки зрения других авторов, участники названного договора преследуют различные цели, поэтому данное соглашение следует отнести к договорам, прямо не предусмотренным, но не запрещенным законодательством*(12).

Полагаем, общность целей товарищей нельзя рассматривать как тождественность, поскольку анализ практически любого договора простого товарищества позволяет сделать вывод о некотором различии целей отдельных участников, даже если речь идет об извлечении прибыли.

Анализируя современное состояние рынка недвижимости, цены на которое неудержимо растут, нельзя однозначно утверждать, что вложение средств частным инвестором в строительство предполагает приобретение, например квартиры, в собственность, а не вложение денежных средств для извлечения прибыли. Кроме того, в рыночных условиях безразлично, прикладывают ли все товарищи свои личные усилия для успеха предприятия или же участие кого-то из них ограничивается только имущественным взносом.

Например, по договору простого товарищества об эксплуатации коммунального комплекса (котельной для микрорайона) два партнера предоставляют деньги, а третий берет на себя бремя строительства и ведение дел. Цель участников общая - построить комплекс, который должен будет принадлежать им всем на праве общей долевой собственности, и эксплуатировать его в целях извлечения прибыли. Очевидно, что инвесторы идут на расходы и риски, отдавая себе отчет в том, что предприятие может оказаться убыточным (ст. 1046 ГК РФ). В этом случае по смыслу договора простого товарищества у них нет оснований требовать деньги обратно. Однако суды, исходя из буквального толкования положений закона и договора, понимают такой договор как договор займа со всеми вытекающими последствиями, утверждая, что отсутствует общая цель и деятельность двух товарищей ограничена внесением вклада. Приведенный пример еще раз подтверждает отсутствие тождественности целей, несмотря на их общность. Существует и иная точка зрения, позволяющая квалифицировать данный договор как договор о совместной деятельности со всеми существенными условиями*(13). В качестве критерия общности целей предлагается использовать отсутствие возможности обогащения одного участника договора за счет другого.

Условие о соединении вкладов должно включать следующие данные: о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (п. 1 ст. 1042 ГК РФ). Вкладом признается выполнение определенных работ или оказание услуг. Вклады участников предполагаются равными, если иное не следует из договора или фактических обстоятельств. Денежная оценка вкладов производится по соглашению участников (п. 2 ст. 1042 ГК РФ). Возможность вносить в качестве вклада в общее дело любое имущество позволяет использовать механизм, с помощью которого может быть сформирована имущественная основа предпринимательской деятельности на праве общей долевой собственности во всем ее многообразии, включая недвижимое имущество*(14).

Договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется передать в качестве своего вклада недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность*(15).

Вполне допустима ситуация, при которой внесение вкладов товарищей распределено во времени или обусловлено какими-либо обстоятельствами. На практике объекты недвижимости часто не зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и их регистрация по ряду причин затруднена. Оформить переход права не представляется возможным до государственной регистрации самого права. Одной из причин отсутствия регистрации может быть недостаток средств на проведение технической инвентаризации или утрата документов, на восстановление которых требуется много времени. Перечисленные обстоятельства не являются препятствием для заключения договора простого товарищества, поскольку, как было сказано, сам договор не требует регистрации, а возникшее вследствие исполнения сторонами условий договора право общей долевой собственности может быть зарегистрировано позже. У сторон есть основания потребовать такой регистрации при наличии документов, подтверждающих участие в договоре и добросовестное исполнение обязательств по нему.

Так, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании своего права на долю в праве на здание, внесенное акционерным обществом в виде вклада в совместную деятельность.

Из представленных суду документов следовало, что между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор о совместной деятельности, по которому акционерное общество обязалось в качестве своего вклада внести здание, а общество с ограниченной ответственностью - денежные средства. Размеры вкладов были определены участниками как равные.

В соответствии с условиями договора общество с ограниченной ответственностью перечислило денежные средства, составляющие его вклад, на счет акционерного общества, которому было поручено ведение общих дел. Договор не предусматривал какого-либо специального оформления сторонами факта внесения акционерным обществом здания в общую долевую собственность товарищей. Однако по условиям договора акционерное общество было обязано зарегистрировать общую долевую собственность товарищей на вносимое здание. Такая регистрация не была ими произведена.

В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования: подал иск о государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность сторон по договору о совместной деятельности.

Акционерное общество, возражая против иска, заявило, что, поскольку по договору оно должно было внести в качестве вклада недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ. Так как договор не был зарегистрирован, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он считается не заключенным, и, следовательно, истец не вправе на основании этого договора требовать регистрации перехода здания в общую долевую собственность.

Арбитражный суд первой инстанции в решении указал, что договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется внести недвижимое имущество, не подлежит обязательной государственной регистрации в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ, так как требования ст. 1041-1054 ГК РФ не предусматривают государственной регистрации такого договора. Момент заключения договора определяется в соответствии с общими требованиями п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в процессе совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором. Поскольку ответчик не зарегистрировал в срок, установленный договором, общую долевую собственность товарищей на здание, вносимое им в качестве вклада в простое товарищество, истец имеет право требовать регистрации перехода здания в общую долевую собственность. В данном случае в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ по аналогии применяются требования п. 3 ст. 551 ГК РФ.

В связи с изложенным арбитражный суд удовлетворил исковые требования и принял решение о государственной регистрации учреждением юстиции права общей долевой собственности сторон на здание*(16).

Из содержания п. 2. ст. 1041 ГК РФ следует, что сторонами простого товарищества, создаваемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Согласно п. 1 этой же статьи усилия и вклады могут быть объединены для предпринимательских и иных целей. Естественно предположить, что объединиться для реализации общих целей могут и некоммерческие организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность, и иные организации для реализации "иной не противоречащей закону цели". Анализ законодательства и правоприменительной практики позволяет сделать вывод о том, что участниками простого товарищества, не связанного с предпринимательством, могут выступать любые физические и юридические лица. Публично-правовые образования вправе быть участниками любых договоров простого товарищества*(17).

С нашей точки зрения, использование договора простого товарищества с участием публично-правовых образований представляется как весьма перспективным, так и спорным. Принимая во внимание фидуциарный характер договора, подход к выбору контрагента по нему должен быть весьма осторожным и продуманным. Претендующая на заключение договора организация, победившая на конкурсе, может оказаться нежелательной для такого рода партнерства*(18).

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в процессе совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо вытекает из существа обязательств.

Если участниками простого товарищества наряду с коммерческими организациями являются унитарные предприятия, обладающие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, то полученные от совместной деятельности доходы будут принадлежать им также на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 299 ГК РФ). Собственником имущества было и останется то публично-правовое образование, в интересах которого было создано унитарное предприятие и с согласия которого унитарное предприятие участвует в договоре простого товарищества.

Выбирая контрагента по договору простого товарищества, всегда следует принимать во внимание то обстоятельство, что кредитор участника договора простого товарищества вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе товарищей в соответствии со ст. 255 ГК РФ. Это положение закона наглядно свидетельствует о степени доверия, которое должно существовать между участниками договора.

Договор простого товарищества прекращается по основаниям, перечисленным в ст. 1050 ГК РФ. При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Раздел имущества производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ.

Товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, каковой является объект недвижимости, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов (п. 2 ст. 1050 ГК РФ). Это положение позволяет получить гарантии возврата инвестиций при прекращении договора, так как соблюдение интересов всех товарищей предполагает либо возврат вложенных средств, либо сохранение доли в праве собственности на недвижимое имущество, которое составляло общее имущество товарищей.

Из всего сказанного следует, что договор простого товарищества является вполне разумной правовой альтернативой другим способам участия различных хозяйствующих субъектов в реализации крупных проектов с использованием недвижимого имущества.

Е.В. Довлатова,

генеральный директор ООО "Лекс-Инвест Аудит"

"Законодательство", N 11, ноябрь 2006 г.