Между заемщиком и банком был заключен договор целевого займа на приобретение строящегося жилого помещения. В договоре имеется условие о том, что право залога на квартиру подлежит удостоверению закладной. Государственная регистрация ипотеки была произведена без истребования у залогодателя (заемщика по договору займа) закладной. Можно ли признать действия регистрационной службы по регистрации ипотеки, права на которую согласно заемным обязательствам должны быть удостоверены закладной, но которая не была составлена и выдана залогодержателю, незаконными?

Ответ: Действия регистрационной службы по регистрации ипотеки, права на которую согласно заемным обязательствам должны быть удостоверены закладной, но которая не была составлена и выдана залогодержателю, могут быть признаны незаконными, если этим актом нарушаются права и законные интересы лица.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) установлено, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Таким образом, в данном случае возникает ипотека в силу закона.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Согласно п. 4 ст. 10 Закона N 102-ФЗ, если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию, предъявляются соответствующий договор и закладная. Обязанность по представлению закладной в регистрирующий орган, в случае если права залогодержателя должны быть удостоверены данной ценной бумагой, установлена также п. 3 ст. 20 Закона N 102-ФЗ.

О правовых последствиях несоблюдения правил о государственной регистрации ипотеки в силу закона в Законе N 102-ФЗ не говорится. Вместе с тем в соответствии со ст. 1 Закона N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотеки в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Поэтому положения п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ о том, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (такой договор считается ничтожным), вполне применимы к несоблюдению правил о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Вместе с тем следует помнить, что признать такой акт регистрации ипотеки можно лишь тогда, когда им нарушаются права и законные интересы лица. Данное положение вытекает из ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, согласно которой граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемые решения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, признать акт государственной регистрации ипотеки, права на которую согласно договору займа должны быть удостоверены закладной, но она не была составлена в ходе регистрации, можно, если им нарушаются права и законные интересы лица. Сказанное подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.11.2009 N Ф03-6271/2009 по делу N А73-5019/2009).

А. Б.Балкаров

ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

03.08.2012