Общество обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора аренды здания. Регистрационная служба отказала в государственной регистрации права, поскольку представленный оригинал нотариально удостоверенной доверенности на имя представителя общества не соответствовал требованиям п. 5 ст. 185 ГК РФ, согласно которому к доверенности, выданной от имени юридического лица, должна быть приложена печать этой организации
Правомерен ли отказ регистрационной службы по указанному основанию?
Ответ: Отказ регистрационной службы в удовлетворении заявления о государственной регистрации договора аренды на основании отсутствия печати организации в нотариально заверенной доверенности является неправомерным.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На основании п. 2 указанной статьи договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Основания отказа в государственной регистрации прав указаны в ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
Согласно абз. 4 п. 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
На основании п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК РФ).
В соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
Как указал ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 11.02.2010 по делу N А26-2350/2009, выдача представляемым доверенности представителю является сделкой, на которую распространяются общие правила о форме сделки. Согласно ст. 158 ГК РФ письменная форма сделки может быть простой или нотариальной. В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, например скрепление печатью, и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.
Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом.
Нотариальные действия совершаются нотариусами в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными Приказом Минюста России от 15.03.2000 N 91 (далее - Методические рекомендации). Названными документами (ст. ст. 46, 59 Основ законодательства РФ о нотариате, п. п. 2, 5, 22 Методических рекомендаций) не предусмотрено, что к доверенности, удостоверяемой нотариусом, должна прилагаться печать юридического лица.
Таким образом, из норм ГК РФ о форме сделки и положений законодательства, регулирующего деятельность нотариусов, в совокупности можно сделать вывод, что установленное п. 5 ст. 185 ГК РФ требование о скреплении доверенности, выдаваемой юридическим лицом за подписью его руководителя, печатью организации распространяется на случаи оформления доверенности от имени юридического лица в простой письменной форме, то есть самим юридическим лицом.
Приложение печати доверителя к нотариально удостоверенной доверенности законом не предусмотрено, следовательно, регистрационная служба отказала в регистрации права по указанному основанию неправомерно (Постановления ФАС Поволжского округа от 28.04.2012 по делу N А55-14057/2011, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2012 по делу N А55-14057/2011).
М. Ю.Мордасов
Юридическая компания "Юново"
27.07.2012