Регистрирующий орган отказывается регистрировать последующую ипотеку, ссылаясь на необходимость представления закладной, которая была выдана при предшествующей ипотеке. Закладная не находится на депозитарном учете. Правомерно ли такое требование?

Ответ: Если требуется предварительное согласие залогодержателя по предшествующей ипотеке, а закладная не находится на депозитарном учете, то требование регистрирующего органа о необходимости представления закладной является правомерным.

Обоснование: В соответствии со ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

В соответствии со ст. 45 Закона N 102-ФЗ государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил гл. IV Закона N 102-ФЗ.

Согласно ст. 20 Закона N 102-ФЗ для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должны быть представлены:

договор об ипотеке и его копия;

документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. В таком случае представление закладной при регистрации последующей ипотеки не требуется.

Но стороны вправе оговорить, что последующая ипотека допустима лишь при наличии предварительного согласия залогодержателя по предшествующей ипотеке. Если на предшествующую ипотеку была выдана закладная, то согласие следует получать у владельца закладной, так как именно ему в соответствии со ст. 13 Закона N 102-ФЗ принадлежат права по основному и обеспечительному обязательствам. При этом владелец закладной может и не совпадать с первоначальным залогодержателем, с которым был заключен предшествующий договор. В этом случае регистрирующему органу важно установить, кто в действительности является залогодержателем по предшествующей ипотеке и от кого следует получить предварительное согласие залогодателю для последующей ипотеки. Для этого ему необходимо проверить в закладной ее владельца.

Таким образом, для регистрации последующей ипотеки, если требуется согласие залогодержателя, необходимо представить закладную.

А. Б.Балкаров

ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

26.07.2012