Российский гражданин (налоговый резидент РФ, не индивидуальный предприниматель) в 2012 г. приобретает в собственность квартиру на территории РФ за 5 млн руб. и в этом же году продает ее за 7 млн руб. Вправе ли гражданин для целей НДФЛ уменьшить доход от продажи квартиры на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода (на сумму расходов на приобретение квартиры в размере 5 млн руб.), по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также на сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ - в части фактически произведенных расходов на приобретение квартиры в размере 2 млн руб. по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при условии, что ранее гражданин данный имущественный вычет не использовал?

Ответ: Если российский гражданин в 2012 г. приобретает в собственность квартиру на территории РФ за 5 млн руб. и в этом же году продает ее за 7 млн руб., то, по нашему мнению, гражданин имеет право для целей НДФЛ уменьшить доход от продажи квартиры на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода (на сумму расходов на приобретение квартиры в размере 5 млн руб.), по пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, а также на сумму имущественного налогового вычета - части фактически произведенных расходов на приобретение квартиры в размере 2 млн руб. по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при условии, что ранее гражданин данный имущественный вычет не использовал.

Обоснование: В силу абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. В рассматриваемой ситуации такими расходами являются расходы гражданина на приобретение квартиры в размере 5 млн руб.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ, в частности, квартиры. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не может превышать 2 млн руб. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

Как видно, приведенные нормы не содержат запрета на применение двух указанных вычетов в отношении одной и той же квартиры (в связи с ее продажей и приобретением), несмотря на то что из дохода от продажи квартиры дважды вычитаются одни и те же расходы на ее приобретение (в данном случае в размере 2 млн руб.).

Таким образом, по нашему мнению, при определении размера налоговой базы по НДФЛ за 2012 г. гражданин имеет право уменьшить доход от продажи квартиры в размере 7 млн руб. на сумму расходов на приобретение квартиры в размере 5 млн руб. по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также на сумму имущественного налогового вычета - части фактически произведенных расходов на приобретение квартиры в размере 2 млн руб. по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в результате чего налоговая база гражданина по этим операциям будет равна 0.

Косвенно данная позиция подтверждается Письмами Минфина России от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, от 14.04.2008 N 03-04-05-01/112 (п. 1).

С. М.Лазутин

ООО "М-СТАЙЛ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

21.07.2012