В 1993 г. физическому лицу распоряжением администрации города был предоставлен земельный участок под строительство индивидуального жилого дома. В этом же году физическое лицо получило разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Стройка закончилась в 1995 г. Однако акт ввода в эксплуатацию физическое лицо не оформило. В 2000 г. физическое лицо оформило технический паспорт на жилой дом, однако БТИ на данном техпаспорте поставило отметку "Самовольная постройка"

Право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом было зарегистрировано Управлением Росреестра лишь в 2011 г. в упрощенном порядке на основании распоряжения администрации о выделении земельного участка под строительство и кадастрового паспорта на объект, изготовленного в 2011 г. (в строке "Год ввода в эксплуатацию (завершения строительства)" указан 2000 г.).

В 2011 г. физическое лицо осуществило продажу земли по цене 150 000 руб. и дома по цене 2 020 000 руб.

С какого момента для целей освобождения от уплаты НДФЛ доходов от продажи недвижимости в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ исчисляется срок нахождения жилого дома в собственности физического лица? Какие документы можно использовать в качестве доказательства того, что объект у физического лица находился в собственности более 3 лет, для представления в налоговый орган?

Ответ: Если физическое лицо получило от администрации города в 1993 г. земельный участок и в 1995 г. построило на нем жилой дом, однако право собственности на земельный участок и дом было зарегистрировано только в 2011 г., в случае продажи участка и дома в 2011 г. физическое лицо может воспользоваться лишь имущественным вычетом по НДФЛ в размере 1 000 000 руб., предоставляемым в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

В формулировках норм п. 17.1 ст. 217 и пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ используется исключительно термин "находящиеся в собственности налогоплательщика".

Право собственности на объекты вновь создаваемого недвижимого имущества возникает в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ только с момента государственной регистрации такого права.

Как установлено п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 33 Закона N 122-ФЗ данный Закон действует с 1998 г.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной в силу Закона N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, является юридически действительной.

В свою очередь, п. 1 ст. 12 Закона N 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ). При этом согласно разъяснениям контролирующих органов период владения объектом недвижимости исчисляется со дня внесения соответствующей записи о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2011 N 20-14/4/17847@).

Приведенные выше нормы законодательства связывают возникновение и признание права собственности на объект недвижимости только с фактом его государственной регистрации либо признанием права, возникшего до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

В рассматриваемом случае до изготовления технического паспорта на построенный жилой дом в 2000 г. налогоплательщик правом собственности на объект недвижимого имущества обладать не мог, учитывая отметку в техническом паспорте "Самовольная постройка" (согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности).

Таким образом, если до 2011 г. налогоплательщик не предпринимал действий для регистрации права собственности на построенный жилой дом, то для доказывания факта возникновения такого права до момента государственной регистрации достаточных оснований не видится.

Таким образом, полагаем, что в сложившейся ситуации физическое лицо может воспользоваться лишь вычетом в размере 1 000 000 руб., предоставляемым в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Н. Н.Симонов

ООО АУДИТ "ОПТИМА ГРУПП"

30.06.2012