Обязан ли орган местного самоуправления при получении от предпринимателя (субъекта малого предпринимательства) заявления о продаже ему арендуемого имущества в преимущественном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", осуществить действия по продаже имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом, если общий срок аренды составляет 2 года и 3 месяца, но договор на каждый год заключался отдельно и между окончанием предыдущего договора и заключением следующего проходило 2 - 3 дня, однако арендатор в эти дни продолжал пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (то есть можно ли признать этот срок непрерывным)?

Ответ: По нашему мнению, в рассматриваемом случае орган местного самоуправления при получении от предпринимателя заявления о продаже ему арендуемого имущества в преимущественном порядке обязан осуществить действия по продаже имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В случае получения отказа от осуществления указанных действий предприниматель может оспорить такой отказ в суде.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Исключение составляют субъекты малого и среднего предпринимательства, указанные в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Преимущественное право на приобретение указанного имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Кроме того, должны быть соблюдены требования, установленные п. п. 2, 3, 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из п. 2 указанной статьи следует, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, по нашему мнению, так как в рассматриваемом случае арендатор в промежутках между заключением договоров продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого, договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

В п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (см. также Письмо Минэкономразвития России от 22.09.2011 N ОГ-Д05-1366, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011).

Минэкономразвития России в Письме от 17.03.2011 N Д05-750 отмечает, что период времени между прекращением одного договора аренды имущества и заключением последующего договора, признающийся незначительным, законодательно не установлен и определяется исходя из фактических обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, по нашему мнению, в рассматриваемом случае орган местного самоуправления при получении от предпринимателя заявления о продаже ему арендуемого имущества в преимущественном порядке обязан осуществить действия по продаже имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ (при соответствии иным требованиям указанного Закона), а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае получения отказа от осуществления указанных действий предприниматель может оспорить данное решение в суде в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

29.06.2012