Имеет ли право муниципальное образование - арендодатель вносить изменения в договор аренды принадлежащего ему на праве собственности земельного участка о размере арендной платы, если в самом договоре предусмотрен запрет на ее изменение арендодателем в одностороннем порядке?

Ответ: Муниципальное образование - арендодатель имеет право вносить изменения в условия договора аренды принадлежащего ему на праве собственности земельного участка о размере арендной платы, даже если в самом договоре предусмотрен запрет на ее изменение арендодателем в одностороннем порядке. Указанный вывод подтвердил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 06.12.2011 N 9069/11 по делу N А76-37104/2009-21-1051/196-63-397.

Обоснование: В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В п. 3 ст. 614 ГК РФ установлено дополнительное требование к договорам аренды - размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 06.12.2011 N 9069/11 по делу N А76-37104/2009-21-1051/196-63-397 сделан вывод, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Кроме того, изменение арендной платы в одностороннем порядке на размер коэффициента-дефлятора (индекса инфляции) может быть отражено в порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, установленных органом местного самоуправления с учетом Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

П. Н.Зюков

Юридическая компания "Юново"

28.06.2012