Стороны заключили предварительный договор купли-продажи помещения, в соответствии с которым покупатель обязуется перечислить денежную сумму в размере 40% от стоимости помещения в течение 10 дней с момента подписания предварительного договора в качестве задатка. В случае просрочки исполнения данного обязательства покупатель будет обязан уплатить неустойку

Правомерно ли включение в предварительный договор условия о возникновении между сторонами денежных обязательств?

Ответ: Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи помещения, в соответствии с которым покупатель обязуется перечислить денежную сумму в размере 40% от стоимости помещения в течение 10 дней с момента подписания предварительного договора в качестве задатка, а в случае просрочки исполнения данного обязательства покупатель будет обязан уплатить неустойку, то, по нашему мнению, включение в предварительный договор условия о возникновении между сторонами денежных обязательств правомерно.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано в п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу положений п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Следует отметить, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Данное положение закреплено в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор является соглашением, в соответствии с которым стороны обязуются заключить основной договор, то есть предметом договора является обязательство по заключению в будущем основного договора. Законодательство РФ не содержит ответа на вопрос о том, возможно ли включение в предварительный договор условия о задатке. С одной стороны, задаток является способом обеспечения обязательства и его включение в договор не противоречит действующему законодательству. С другой стороны, в силу того, что предварительной договор влечет за собой обязанность только по заключению основного договора, включение в него условия о задатке противоречит его правовой природе.

При этом ФАС Московского округа в Постановлении от 05.09.2011 N А40-149910/10-34-1281 указал, что, исходя из системного толкования положений действующего законодательства (в том числе ст. 429 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что в предварительном договоре могут содержаться условия о денежных обязательствах сторон. Аналогичная позиция представлена в Постановлениях ФАС Московского округа от 12.10.2009 N А40-15774/08-89-183, от 22.07.2011 N А40-146901/10-83-1232, от 25.07.2011 N А40-149922/10-48-1269, от 25.07.2011 N А40-149920/10-48-1270, от 28.07.2011 N А40-146904/10-61-1013.

Кроме того, в соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, на основании которого они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Учитывая такую позицию, включение в предварительный договор условия о возникновении между сторонами денежных обязательств правомерно.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

05.06.2012