Страховой механизм обеспечения общественной безопасности в жилищной сфере

СТРАХОВОЙ МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЩЕСТВЕННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

В. И. КАЗАНЦЕВ, В. Н. ВАСИН

Казанцев В. И., доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданско-правовых дисциплин ВГНА МНС РФ.

Васин В. Н., кандидат юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданско-правовых дисциплин ВГНА МНС РФ.

Одной из главных задач, стоящих перед Российским государством и обществом, является защита общественных интересов от преступных посягательств, обеспечение безопасности личности, расширение возможностей и предпосылок для развития предпринимательства и бизнеса. Как отмечается в Послании Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации от 24 мая 2004 г., российское общество должно видеть практические результаты нашей работы в этом направлении <1>. -------------------------------- <1> Российская газета. 2004. 27 мая.

Среди мер, намеченных к реализации в целях предупреждения преступности, были названы "способы обеспечения безопасности защиты и личной безопасности граждан и собственности в сотрудничестве с населением и ведомствами с помощью средств, в стратегическом плане воздействующих на факторы, вызывающие отсутствие безопасности" <2>. При этом отмечалось, что усиление карательности в деятельности системы правосудия не решает проблему. В связи с этим уголовная политика должна быть более дифференцированной. Также нельзя игнорировать роль участия физических и юридических лиц в проведении контроля за уровнем общественной безопасности и защищенности. Называются и альтернативные меры, связанные с декриминализацией части правонарушений и активизацией использования норм гражданского права и процесса. -------------------------------- <2> Гольцова И., Горяинов К. Латентная преступность: познание, политика и стратегия // Информационный бюллетень НЦБ Интерпола в РФ. 1994. N 9. С. 35.

Говоря о противодействии преступности и обеспечении безопасности, нельзя обойти вниманием гражданско-правовые средства, которые могут служить мощным инструментом в процессе декриминализации сделок. Это связано с тем, что "криминальный рынок" стал все больше пополняться операциями с обменом, продажей и покупкой жилищной недвижимости <3>. На их фоне исчезают пожилые люди, проживающие в одиночку; алкоголики, пополняющие ряды бомжей; люди, возвращаясь из отпусков, обнаруживают, что на занимаемой ими жилплощади зарегистрированы неизвестные лица и т. п. <4>. -------------------------------- <3> Романсиков Я. Сделки с жилой площадью // Закон. 1993. N 8. С. 80 - 81. <4> Гончаров С. И. Обмен квартир как способ проведения отпуска // Российская газета. 1996. 24 сентября.

Для создания правового барьера против такого рода правонарушений применяются различные гражданско-правовые средства, включая страхование. Одним из правовых институтов, обеспечивающих общественную безопасность и защиту нарушенных субъективных прав, является страхование. Страхование определяется в Законе РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. (с последующими изменениями) как "отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет денежных и иных средств страховщиков" <5>. -------------------------------- <5> Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 2. Ст. 56; Собрание законодательства РФ. 1998. N 1. Ст. 4; 1999. N 47. Ст. 5622; 2002. N 12. Ст. 1093; N 18. Ст. 1721; Российская газета 2003. 17 декабря.

Новая система страхования жилья вводится в столице. 80% расходов по страхованию жилищной недвижимости принимает на себя Правительство Москвы, а 20% ложатся на жителей. Страховщиками выступают "Промышленная страховая компания", "Военная страховая компания", "МАКС", "МЕСКО", "Спасские ворота", "Лидер" и "Гарант" <6>. -------------------------------- <6> Квартира ваша - риск наш // Московская власть. 1997. 18 апреля.

В целях обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав москвичей, создания экономических условий для возмещения потерь, связанных с повреждением или уничтожением жилых помещений в результате стихийных бедствий и чрезвычайных событий, в Москве введено страхование жилых помещений <7>. -------------------------------- <7> Постановление Правительства Москвы от 15 августа 1995 г. N 694 "О системе страхования в г. Москве жилых помещений" // Вестник мэрии Москвы. 1995. N 18. С. 17 - 31.

При этом по договорам добровольного страхования жилых помещений страховая сумма определяется из расчета 20% действительной стоимости подлежащего страхованию жилого помещения. А Правительство города гарантирует возмещение 80% размера причиненного в результате страхового случая ущерба. При уничтожении либо признании непригодным для проживания жилого помещения в результате наступления страхового случая Правительство гарантирует выплату 80% стоимости квартиры с типовыми потребительскими качествами, соответствующей социальной норме площади жилья для семьи, проживающей в застрахованном жилом помещении. Однако данный вид страхования не предусматривает принятие рисков потери жилищной недвижимости в результате противоправных сделок, хотя и предусматривает защиту от причинения внедоговорного (деликтного) вреда. Целям декриминализации сделок с жилищной недвижимостью служит создание единой информационной системы "Жилище", позволяющей однозначно и полно определять состояние жилья в любой момент времени, централизованно вести классификаторы и регистрацию всех операций над жилой площадью в общесистемном центре <8>. -------------------------------- <8> См., например: распоряжение премьера Правительства Москвы от 17 января 1997 г. N 47-РП "О совершенствовании организации работ по созданию единой информационной системы "Жилище" // Вестник мэрии Москвы. 1997. N 7. С. 72 - 78.

Учитывая криминализацию рынка жилищной собственности, мэром Москвы 26 мая 1994 г. издано распоряжение N 252 "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" <9>. Согласно его распоряжению регистрация договоров передачи квартир (комнат) в собственность, по отчуждению жилых помещений в случае невозможности личной явки граждан для оформления документов и при наличии у других лиц доверенности на проведение указанных действий осуществляется с учетом мнения общественных комиссий, в состав которых должны быть включены представители органов социальной защиты и органов здравоохранения (п. 3.1.1). К сожалению, данная норма противоречит Конституции РФ и ГК РФ в части права граждан самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом на праве собственности. Противоречивость закону данного акта затруднит не только осуществление, но и защиту субъективных прав граждан. О размахе криминализации гражданского оборота и рынка жилья говорят примеры из практики, сложившейся в крупных городах. Некий В. Салухин из Ульяновска побил рекорд по заключению договоров купли-продажи квартир. За один день он сумел продать одну и ту же квартиру сразу пяти покупателям, оформив купчие у разных нотариусов. В другом случае целая банда, где одни подыскивали информацию о намеченных жертвах, другие занимались наблюдением за ними, а третьи принуждали граждан написать доверенность о продаже квартиры, за два года лишила жилья шесть семей. С конкурентами банда расправлялась силами... милиции. Однажды конкуренты, подготовившие документы на продажу квартиры, были зверски избиты сотрудниками СОБР Управления по организованной преступности. Получив от стражей порядка документы, квартира была сразу же продана, а собственник квартиры, ожидающий денег, был убит. -------------------------------- <9> Вестник мэрии Москвы. 1994. N 13. С. 29 - 31.

В целях противодействия распространению криминалитета в жилищной сфере считаем полезным использовать механизм страховой защиты, как это имеет место при залоге (п. 1 ст. 343 ГК РФ), аренде транспортного средства (ст. 637 ГК РФ), предприятия (п. 2 ст. 661 ГК РФ) и в других договорных обязательствах. При этом защита должна, по нашему мнению, охватывать имущественные интересы не только продавца, но и покупателя. В связи с этим предлагается изменить редакцию ст. 558 ГК РФ о купле-продаже жилых помещений. Полагаем, что она должна быть изменена следующим образом: "Если иное не предусмотрено законом или договором, покупатель обязан застраховать риск ответственности за нарушение договора в пользу продавца, а продавец в свою очередь обязан застраховать риск потери права собственности в пользу покупателя. 3. Договор продажи жилого дома или квартиры совершается в письменной форме и считается заключенным с момента регистрации в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <10>. -------------------------------- <10> Сенчев Н. Обмен на тот свет // Российская газета. 1997. 30 мая.

4. Несоблюдение формы договора, а также порядка его государственной регистрации влечет его недействительность". Говоря о чистоте жилищно-правовых сделок, нельзя не обратиться к опыту зарубежных стран, где сложилась практика страхования риска потери права собственности. Канадский юрист, например, оформляя сделку, проверяет правомерность титула владения недвижимостью за 40 последних лет, имея при этом доступ к земельным книгам, соответствующую лицензию и неся профессиональную ответственность, застрахованную на десятки миллионов долларов <11>. -------------------------------- <11> Куликов Г. Квартира без обмана // Российская газета. 1997. 22 февраля.

По словам президента риелторской фирмы "Интерок-сидентал" Дэна Коркарана, в Америке страхуется 99% всех сделок с жилищной недвижимостью, несмотря на то что покупателю при необходимости можно узнать о юридической судьбе квартиры за последние 100 лет. Риелторские сделки сопровождаются различными видами страхования. В число покрываемых страховкой рисков продавца квартиры не входят мошенничество, введение продавца в заблуждение, невыполнение условий договора и другие связанные с финансовой несостоятельностью покупателя или изменением обстоятельств, влияющих на перспективу развития договорного обязательства. А покупателю предпочтительнее застраховать себя от мошенничества, неправильного оформления документов или их недействительности, а также право собственности на приобретенную квартиру с учетом того, что ее мог продавать субъект, признанный судом недееспособным <12>. -------------------------------- <12> Рудакова И. Гарантия на год вперед и век назад // Центр-плюс. 1996. N 5.

Определенную остроту приобретает криминализация гражданского оборота. Особенно уязвимыми становятся имущественные интересы граждан, вступающих в сомнительные сделки. В одной из публикаций приводилась история москвича, пожелавшего приобрести квартиру в собственность. Заключив в марте 1995 г. договор и уплатив соответствующую денежную сумму, он взамен получил квартиру меньшей площади, чем значилось в соглашении, и дешевле чуть более 27 млн. рублей. Фирма вернуть деньги покупателю недвижимости отказалась <13>. -------------------------------- <13> Волкова Л. "Голый король" на нашем рынке // Российская газета. 1996. 11 октября.

Полагаем, что для декриминализации этой и подобных ей сделок можно достаточно эффективно использовать гражданско-правовой инструментарий. Согласно ст. 395 ГК РФ "за пользование чужими денежными средствами вследствие неправильного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств". А п. 2 ст. 556 ГК РФ говорит о том, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договорного соглашения о продаже, что имело место в приведенном примере, не является основанием для освобождения неисправного продавца от бремени несения ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Последняя определяется, исходя из положений, изложенных в ст. 393 и 15 ГК РФ. Таким образом, должник может быть принужден по данному обязательству не только возвратить разницу в договорной и фактической цене квартиры, но и уплатить проценты за неправомерно удерживаемую сумму. Они исчисляются с учетом существующей в месте жительства кредитора ставки банковского процента на день исполнения обязательства. Однако возможно также по требованию кредитора применение ставок на день предъявления иска либо на день вынесения судебного решения (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Одним из гражданско-правовых средств, способствующих стабилизации гражданского оборота, является институт страхования, который представлен достаточно широко использованием имущественного страхования (ст. 929 - 933 ГК РФ). Как показывает анализ содержания ст. 932 ГК РФ, страхованием охватывается лишь ответственность должника по договору, да и то в предусмотренных законом случаях. Таким образом, данный вид страхования учитывает прежде всего интересы должника, переложившего свою договорную ответственность на страховщика. А фигура кредитора оказалась в роли пассивного участника страховых обязательств. Поэтому считаем, что при наличии вероятности нарушения договорного обязательства кредитор вправе потребовать от должника застраховать его ответственность либо самому застраховать риск неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. В связи с этим полагаем, что ст. 932 ГК РФ должна содержать положения о страховой защите не только должника, рискующего быть привлеченным к ответственности за нарушение договора, но и кредитора, рискующего не получить обусловленного договором предоставления вовсе или в определенной части. Поэтому предлагается изложить п. 1 и 2 ст. 932 ГК РФ в следующей редакции: "1. Страхование риска неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом, а также по требованию заинтересованной стороны. 2. По договору страхования риска неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и по договору страхования риска ответственности за нарушение договора могут быть застрахованы только риски неисполнения или ненадлежащего исполнения страхователю и ответственности самого страхователя. Договоры страхования, не соответствующие этому требованию, ничтожны". А сама статья может быть названа "Страхование неисполнения, ненадлежащего исполнения договора и ответственности по нему". Изменение названия статьи должно повлечь дополнение редакции п. 2 ст. 929 ГК РФ после слова "также" фразой "нарушения договоров - риск неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и риск ответственности за нарушение договора", далее по тексту. Определенную роль в профилактике преступлений могут выполнять также гражданско-правовые нормы о недействительности сделок (ст. 168 - 170, 179 и др. ГК РФ); об изъятии имущества в порядке конфискации (ст. 243 ГК РФ); об отчуждении имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); об обязательствах, возникающих вследствие причинения вреда (ст. 1064 - 1070, 1079, 1084, 1095 и др. ГК РФ); об ответственности перевозчика за утрату, недостачу и повреждение груза или багажа (ст. 796 ГК РФ); об ответственности хранителя за утрату, недостачу или повреждение имущества (ст. 901 ГК РФ) и др. <14>. -------------------------------- <14> О гражданско-правовых средствах, используемых в профилактике преступлений см.: Криминология и профилактика преступлений: Учебник / Под ред. А. И. Алексеева. М., 1989. С. 265 - 266.

Название документа