Стороны намерены заключить договор комиссии, предметом которого является продажа недвижимого имущества комитента. Вправе ли в данном случае комиссионер произвести государственную регистрацию перехода права собственности, если в качестве основания права зарегистрировать переход права собственности он указывает договор комиссии?

Ответ: В силу положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и позиции Президиума ВАС РФ в случае заключения между сторонами договора комиссии на совершение сделки купли-продажи недвижимости право регистрации перехода права собственности у комиссионера не возникает ввиду отсутствия такого основания в Законе N 122-ФЗ. Возможность у комиссионера зарегистрировать переход права собственности может возникнуть только в случае, если комитентом будет выдана соответствующая нотариально заверенная доверенность.

Обоснование: Согласно ст. 990 Гражданского кодекса РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Таким образом, переход права собственности может быть осуществлен только собственником имущества либо его представителем, в случае наличия у него нотариальной доверенности. Следовательно, само по себе заключение договора комиссии не может предоставлять комиссионеру право на государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи недвижимости, так как круг лиц, которых законодатель уполномочивает на совершение подобных действий, является исчерпывающим и прямо указан в Законе N 122-ФЗ.

Следует отметить, что в п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" указано: сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в случае заключения между сторонами договора комиссии на совершение сделки купли-продажи недвижимости право регистрации перехода права собственности у комиссионера не возникает ввиду отсутствия такого основания в Законе N 122-ФЗ. Возможность у комиссионера зарегистрировать переход права собственности может возникнуть только в случае, если комитентом будет выдана соответствующая нотариально заверенная доверенность.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

31.05.2012