Организация, не являющаяся субъектом малого или среднего предпринимательства, в установленном порядке по результатам проведения аукциона признана победителем аукциона на предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Между органом местного самоуправления и организацией заключен договор аренды указанного земельного участка

Правомерно ли заключение сторонами указанного договора соглашения о его продлении без проведения торгов?

Ответ: Учитывая позицию Пленума ВАС РФ, заключение организацией, не являющейся субъектом малого или среднего предпринимательства, которая в установленном порядке по результатам проведения аукциона на предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства признана его победителем, соглашения к договору аренды, заключенному по результатам аукциона, о его продлении без проведения торгов неправомерно, и такое соглашение будет ничтожным.

Обоснование: Как указано в ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), до 1 июля 2015 г. разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г.

В данном случае организация не является субъектом малого или среднего предпринимательства, следовательно, данная норма не применяется.

В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 2 ст. 30.2 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ.

Как указано в п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Исходя из п. 2 ст. 38.2 ЗК РФ аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ с учетом положений данной статьи.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ).

В силу п. 4 ст. 38.1 ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

На основании п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьей 168 ГК РФ определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из изложенных норм ЗК РФ предусматривает обязательность заключения договора аренды, по которому организации предоставляется земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, только по результатам аукциона.

Учитывая данное обстоятельство, заключение сторонами соглашения о продлении указанного договора без проведения торгов будет противоречить ЗК РФ.

Таким образом, заключение сторонами указанного договора соглашения о его продлении без проведения торгов неправомерно и такое соглашение будет ничтожным.

Правомерность подобных выводов подтверждается позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (размещено на сайте ВАС РФ 15.12.2011).

В соответствии с п. 1 данного Постановления Пленума ВАС РФ в случаях, предусмотренных законом (например, ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, ст. ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Следовательно, указанная позиция Пленума ВАС РФ обладает обязательной силой для всех арбитражных судов в Российской Федерации.

Д. В.Комаров

Счетная палата

Российской Федерации

26.05.2012