Между застройщиком и физическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве (далее - договор)

Является ли правомерным перечисление дольщиком денежных средств, уплачиваемых по договору, на расчетные счета подрядных организаций по письменному поручению застройщика?

Ответ: На основании ст. ст. 4, 5 и 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) уплата дольщиком денежных средств должна осуществляться застройщику.

При этом перечисление дольщиком денежных средств, уплачиваемых по договору, на расчетные счета подрядных организаций по письменному поручению застройщика не противоречит законодательству.

Однако в случае нарушения застройщиком условий договора риск последствий перечисления денежных средств ненадлежащему лицу несет дольщик. Дольщику в таком случае необходимо доказывать факт неосновательного обогащения застройщика за счет средств дольщика. Суды могут отказать дольщику в возврате денежных средств, уплаченных ненадлежащему лицу.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать, в частности, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

На основании ч. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени).

В силу ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Таким образом, по нашему мнению, уплата дольщиком денежных средств по договору должна осуществляться застройщику.

При этом перечисление дольщиком денежных средств, уплачиваемых по договору, на расчетные счета подрядных организаций по письменному поручению застройщика не противоречит законодательству.

Пункт 1 ст. 313 Гражданского кодекса РФ не запрещает кредитору застройщика принимать от дольщика исполнение обязательств застройщика (Постановление ФАС Уральского округа от 01.04.2010 N Ф09-7627/08-С4 по делу N А50-2369/2008-Г16).

В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В этом случае кредитор застройщика обязан принять исполнение, предложенное за застройщика дольщиком (третьим лицом).

Исполнение дольщиком (третьим лицом) обязательств застройщика по другим договорам не является в некоторых случаях неосновательным обогащением для кредитора застройщика. Основания для взыскания с кредитора застройщика денежных средств, полученных от дольщика, в таком случае отсутствуют. Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-42/09-С4 по делу N А50-3773/2008-Г01.

Имущественная выгода (неосновательное обогащение) возникает на стороне застройщика, поскольку его договорная обязанность перед своим кредитором исполнена другим лицом (дольщиком). Застройщик в связи с произведенной дольщиком оплатой сберегает денежные средства на исполнение обязательства перед своим контрагентом по обязательству, не связанному с договором долевого строительства. Аналогичный вывод содержит п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о неосновательном обогащении (одобрен Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 17.04.2009) (далее - Обзор).

Лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт приобретения ответчиком имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2008 N 17АП-5985/2008-ГК по делу N А50-4310/2008 (Постановлением ФАС Уральского округа от 25.11.2008 N Ф09-8881/08-С4 данное Постановление оставлено без изменения)).

На основании Постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2007 по делу N А56-34862/2006 можно сделать выводы, что лицо (дольщик), обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано представить доказательства того, что между ним и застройщиком было достигнуто соглашение о перечислении денежных средств в счет исполнения договора (участия в долевом строительстве) третьим лицам либо что денежные средства третьим лицам перечислялись по поручению застройщика, возложившего на дольщика исполнение своих обязательств по заключенным с третьими лицами договорам.

Однако даже если договор долевого строительства признан незаключенным, денежные средства, перечисленные инвестором третьему лицу за застройщика, не могут быть признаны неосновательным обогащением (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2008 N 17АП-5985/2008-ГК по делу N А50-4310/2008 (Постановлением ФАС Уральского округа от 25.11.2008 N Ф09-8881/08-С4 данное Постановление оставлено без изменения)).

Признание незаключенным договора, исполнение по которому произведено должником по поручению кредитора третьему лицу, не связанному со сторонами договора обязательственными отношениями, не влечет возникновения на стороне последнего неосновательного обогащения (п. 15 Обзора).

Пунктом 4 ст. 1109 ГК РФ предусмотрены случаи, когда неосновательное обогащение не подлежит возврату. Бремя доказывания того обстоятельства, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства, возложено на приобретателя. Названная правовая норма подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение) либо с благотворительной целью (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2004 N А56-23728/03).

При таких обстоятельствах риск последствий перечисления денежных средств ненадлежащему лицу несет дольщик. Факт неосновательного денежного обогащения получателя средств за счет дольщика должен быть доказан. Аналогичные выводы содержит Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2007 по делу N А56-34862/2006.

Поэтому в соответствии со ст. 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон о перечислении денежных средств в счет исполнения договора (участия в долевом строительстве) третьим лицам и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, дольщик вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается надлежащим лицом. Дольщик несет риск последствий непредъявления такого требования.

С. М.Дмитричева

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

21.05.2012