Учредитель управления и доверительный управляющий заключили договор о передаче недвижимого имущества в доверительное управление, в соответствии с которым учредитель управления передает, а доверительный управляющий принимает в доверительное управление недвижимое имущество. Сторонами был составлен акт приема-передачи. Согласно условиям данного договора доверительный управляющий был обязан в семидневный срок со дня получения договора и акта приема-передачи представить в регистрирующий орган документы для государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление. Однако доверительный управляющий данную обязанность не исполнил. После заключения договора доверительный управляющий без ведома учредителя управления сдал вверенное ему имущество третьему лицу - организации-арендатору. Действителен ли договор аренды для его сторон при таких обстоятельствах?

Ответ: Признание недействительным договора доверительного управления имуществом по причине отсутствия государственной регистрации не повлечет за собой недействительности договора аренды для арендатора и арендодателя. Однако арендодатель будет обязан вернуть недвижимое имущество учредителю доверительного управления по окончании договора доверительного управления имуществом.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 1012 Гражданского кодекса РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Согласно требованиям, установленным ст. 1017 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. При этом установлено, что несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Согласно требованиям ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Статья 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", необходимо принять во внимание, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ. Следовательно, такой договор не может быть признан недействительным по названному основанию.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 08.10.2013 N 5257/13 рассмотрел ситуацию, аналогичную рассматриваемой в вопросе. Им был сделан вывод о том, что в отсутствие регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от учредителя управления правомочия сдачи имущества в аренду. Арендатор по такому договору аренды в свою очередь не получает правомочие аренды недвижимого имущества.

Вместе с тем Президиум ВАС РФ разъяснил, что заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними.

При этом обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором доверительного управления срок сохраняется.

Таким образом, основываясь на вышеизложенных положениях закона и представленной судебной практики, следует сделать вывод о том, что правомочие сдачи недвижимого имущества в аренду у доверительного управляющего (арендодателя) отсутствовало. На момент окончания доверительного управления у управляющего имелась обязанность вернуть недвижимое имущество учредителю доверительного управления. Однако заключенный доверительным управляющим с арендатором договор аренды имеет силу в отношениях между ними как арендатором и арендодателем.

В. Д.Пичужкин

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

14.04.2014