Физическое лицо в 2007 г. по договору купли-продажи приобрело недостроенный жилой дом (в свидетельстве указано: "Не завершенный строительством индивидуальный жилой дом"). После завершения строительных работ в 2010 г. физическое лицо получило новое свидетельство о праве собственности (в свидетельстве указано: "Индивидуальный жилой дом"). В 2012 г. физическое лицо продает этот дом

Правомерно ли применение им льготы по НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ либо необходимо применить имущественный налоговый вычет согласно п. 1 ст. 220 НК РФ?

Ответ: При продаже в 2012 г. физическим лицом индивидуального жилого дома, если в 2007 г. по договору купли-продажи физическое лицо приобрело недостроенный жилой дом (в свидетельстве указано: "Не завершенный строительством индивидуальный жилой дом"), а после завершения строительных работ в 2010 г. физическое лицо получило новое свидетельство о праве собственности (в свидетельстве указано: "Индивидуальный жилой дом"), положения п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ не применяются.

При формировании налоговой базы по НДФЛ доходы, полученные физическим лицом от продажи в 2012 г. жилого дома, могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, понесенных физическим лицом при приобретении не завершенного строительством жилого дома, а также расходов, связанных с его достройкой.

Обоснование: В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ от обложения НДФЛ освобождены доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, доход от продажи индивидуального жилого дома будет освобождаться от уплаты налога на доходы физических лиц только в случае, если указанный объект недвижимого имущества находился в собственности три года и более.

Для целей применения п. 17.1 ст. 217 НК РФ срок нахождения жилого дома в собственности следует определять начиная с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть с 2010 г.

При продаже в 2012 г. физическим лицом индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано в 2010 г., то есть менее трех лет назад, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.

Аналогичный по сути вывод содержится в Письме Минфина России от 27.11.2007 N 03-04-05-01/383.

При определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик - физическое лицо имеет право уменьшить свои доходы на величину налоговых вычетов (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже жилого дома, находившегося в собственности менее трех лет, при определении налоговой базы по НДФЛ предоставляется имущественный вычет в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, но не более 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, доходы, полученные физическим лицом от продажи в 2012 г. жилого дома, могут быть в целях исчисления НДФЛ уменьшены на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, понесенных физическим лицом при приобретении не завершенного строительством жилого дома, а также расходов, связанных с его достройкой.

Е. В.Воробьева

Член Научно-экспертного совета

Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

07.05.2012