Грядут изменения в ЖК РФ

(Хованская Г. П.)

("ЭЖ-Юрист", 2006, N 30)

Текст документа

ГРЯДУТ ИЗМЕНЕНИЯ В ЖК РФ

Г. П. ХОВАНСКАЯ

Практика применения Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), вступившего в действие с 1 марта 2005 года, порождает все новые проблемы. Вскоре, а именно в осеннюю сессию, в ЖК РФ будут внесены новые поправки. Накануне парламентских каникул в Госдуме РФ прошел первое чтение законопроект о внесении изменений в ЖК РФ, ФЗ о введении в действие ЖК РФ и в ст. 292 ГК РФ, второе чтение - осенью. На вопросы заместителя главного редактора "ЭЖ-Юрист" Андрея Золотова, посвященные проблемам применения ЖК РФ, ответила один из главных инициаторов проекта депутат Госдумы РФ Галина Петровна Хованская.

Уважаемая Галина Петровна, какие проблемы в случае принятия данного законопроекта будут разрешены?

Проект предусматривает, что запрет на приватизацию жилых помещений распространяется только на тех граждан, которые после введения в действие ЖК РФ будут признаны нуждающимися в жилых помещениях. Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма и не принявшие решение об их приватизации, должны сохранить право на бесплатную передачу жилья в собственность. Необходимо учесть, что граждане, вставшие на учет до 1 марта 2005 года и проживающие в аварийных домах, общежитиях, служебных жилых помещениях, не могут реализовать право на приватизацию занимаемых жилых помещений в силу ФЗ "О приватизации...". Их право может быть реализовано только после получения ими жилого помещения в порядке очереди.

Следует также в целях защиты малоимущих граждан исключить установление срока на реализацию права на деприватизацию жилья. Так, ст. 20 ФЗ о введении в действие ЖК РФ устанавливается, что малоимущие граждане теряют право на деприватизацию с 1 января 2010 года. Указанная статья лишает их права стать социальными нанимателями занимаемого жилого помещения, в случае если бремя содержания собственности станет им не под силу после указанной даты.

С введением в действие ЖК РФ собственники должны вносить плату за капремонт общего имущества дома, предусматривается рост налоговых платежей и отмена льготных категорий граждан, освобожденных от этих платежей. Все это приведет к увеличению числа граждан, которые захотят воспользоваться правом стать социальными нанимателями.

Проектом устанавливается, что граждане, имевшие в соответствии с ЖК РСФСР право на внеочередное и первоочередное предоставление жилья, не только сохраняют свое право состоять на учете нуждающихся в жилье, но и свое внеочередное право его предоставления по договору социального найма. ЖК РФ упразднен институт первоочередного обеспечения жильем (в ЖК РСФСР это право было установлено ст. 36). Такая "отмена" вступает в противоречие со ст. 55 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться в РФ законы, отменяющие или умаляющие права и свободы гражданина.

Проектом предусмотрено еще много изменений, которые, надеюсь, будут приняты законодателем и будут включены в ЖК РФ. Все они направлены на защиту конституционного права граждан на жилище.

А как быть с таким понятием, как непроизведенный капитальный ремонт, как долг государства перед гражданами? Означает ли это, что государство "упразднило" свой долг и целиком переложило его на собственников жилья?

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является обязанностью наймодателя государственного или муниципального жилищного фонда. В соответствии со ст. 16 Закона РФ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Признание с 1 января 2010 года утратившей силу ст. 16 вышеупомянутого Закона является односторонним отказом органов государственной власти или органов местного самоуправления от исполнения своих обязательств. Российская Федерация как правовое и социальное государство не может произвольно отказываться от выполнения взятых на себя публично-правовых обязательств иначе, как предусмотрев надлежащий механизм соответствующего возмещения, формы и способы которого могут меняться, но объем не должен уменьшаться.

Неисполнение органами государственной власти или органами местного самоуправления своих обязательств по проведению в нормативные сроки капитального ремонта дома должно компенсироваться при сносе дома собственнику приватизированного жилого помещения в таком доме путем включения в выкупную цену стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Кроме того, с целью недопущения возложения на нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, обязанности вносить плату за капитальный ремонт общего имущества собственников дома, мы предлагаем исключить п. 1 ст. 11 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". Статьей 11 Закона вносятся изменения в часть вторую ГК РФ. Статья 681 ГК РФ, ссылка на которую в п. 3 ст. 672 ГК РФ исключается, определяет порядок капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. В соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Таким образом, положения ст. 681 ГК РФ (в том числе и возлагающие на наймодателя обязанность проведения капитального ремонта) не будут применяться к договору социального найма жилого помещения. Указанное изменение, внесенное в ГК РФ, может привести к тому, что на наймодателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, будет возложена обязанность вносить плату за капитальный ремонт общего имущества собственников дома. В то же время в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

При принятии ЖК РФ подробно не был решен вопрос, как быть с коммунальным жильем, в частности, даже в законодательстве нет этого понятия. Собираются ли законодатели решать этот вопрос, учитывая, что половина страны проживает в коммуналках?

Не половина страны, в некоторых регионах ситуация вполне благоприятная, например, в Москве дела обстоят лучше, чем, например, в Санкт-Петербурге. Но, безусловно, проблема существует. Нашим проектом вводится статья, в которой дается определение понятия "квартира коммунального заселения (коммунальная квартира)". В ЖК РФ используется понятие "коммунальная квартира", которому не дано определение, что приводит к сложностям в правоприменении.

В части 3 ст. 16 ЖК РФ дается определение квартиры. Данное определение характеризует квартиру как объект недвижимости, а основным признаком, позволяющим отнести квартиру к коммунальной, является ее заселение (квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, иных сделок, предусмотренных законодательством).

Проектом снимаются необоснованные ограничения на выкуп освобождающегося жилого помещения в коммунальной квартире. Это будет способствовать уменьшению числа квартир коммунального заселения без участия в этом процессе местных властей.

Возможно ли с 1 марта 2005 года приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления?

Статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 29 декабря 2004 г.) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 г. N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям.

В ответе использованы выдержки из текста письма заместителя Председателя Верховного Суда РФ А. И. Карпова, полученного в ответ на запрос депутата Госдумы РФ Галины Петровны Хованской.

Название документа