Между организациями заключен договор аренды. Площадь арендуемых помещений на момент его заключения составляла 250 кв. м. Исходя из этой площади осуществлялись платежи. При перезаключении договора на текущий год арендодатель уменьшил арендуемую площадь в соответствии с зарегистрированным планом БТИ до 240 кв. м. При этом никакие ремонтные и прочие работы, которые могли бы повлиять на изменение площади помещений, арендодателем не проводились. Согласно договору аренды арендная плата рассчитывается исходя из площади арендуемого помещения

Правомерно ли требовать от арендодателя произвести перерасчет арендных платежей, в связи с тем что они неправомерно начислялись исходя из завышенной на 10 кв. м площади помещений?

Ответ: В случае если из договора аренды вытекает, что арендная плата рассчитывается исходя из площади арендуемого помещения, размер арендной платы должен определяться исходя из действительной площади арендуемого помещения, поскольку иное нарушает права и законные интересы арендатора вследствие неосновательного обогащения арендодателя.

Таким образом, требование арендатора произвести перерасчет арендных платежей в связи с тем, что они неправомерно начислялись исходя из завышенной на 10 кв. м площади помещений, является правомерным.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

При этом если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

К тому же лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (ст. 1102 ГК РФ).

Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В то же время не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности (ст. 1109 ГК РФ).

Таким образом, в случае если из договора аренды вытекает, что арендная плата рассчитывается исходя из площади арендуемого помещения, размер арендной платы должен определяться исходя из действительной площади арендуемого помещения, поскольку иное нарушает права и законные интересы арендатора вследствие неосновательного обогащения арендодателя.

И. С.Шукалов

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

11.04.2014